征地拆遷對被征收人來說意味著生活習(xí)慣以及生活水平的再一次改變。然而征地拆遷使不少的老百姓都為之害怕。實踐中，大多數(shù)的征收都存在違法行為，迫使老百姓拿不到合理的補(bǔ)償款，生活質(zhì)量發(fā)生了天翻地覆的改變。那么在征地拆遷中都有哪些關(guān)鍵點(diǎn)，能使老百姓早點(diǎn)發(fā)生征收行為存在違法而保障我們的權(quán)益呢？

一、征收方主導(dǎo)的公益性質(zhì)的拆遷必須要具備的法定條件

 征收時是否有發(fā)布征收土地公告：征用土地公告是征用土地的必經(jīng)程序，征用土地公告分為兩種，一是征用土地公告，二是征地補(bǔ)償、安置方案公告。國土資源部發(fā)布的《征用土地公告辦法》第四條規(guī)定：被征用土地所在地的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到征用土地方案批準(zhǔn)文件之日起10個工作日內(nèi)進(jìn)行征用土地公告，該市、縣人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)具體實施。其公告內(nèi)容必須包含：(一)征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、批準(zhǔn)時間和批準(zhǔn)用途;(二)被征用土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積;(三)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑;(四)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙?、地點(diǎn)。

安置補(bǔ)償公告內(nèi)容包含：本集體經(jīng)濟(jì)組織被征用土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數(shù)量、需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式;安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式；地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑；其他有關(guān)征地補(bǔ)償、安置的具體措施。

律師提醒被征收人，村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、拆遷辦等都是我們在拆遷過程中最常見的主體，但他們都無權(quán)作出征收決定公告，也無權(quán)作出征地批復(fù)，更無權(quán)作出補(bǔ)償安置方案。

二、建設(shè)項目是否具有公共利益的目的

在實踐過程中，有一些舊城地段特別好的周邊區(qū)域，因商業(yè)開發(fā)價值很高，拆遷方往往會打著舊城改造的名義進(jìn)行征收，然后高價轉(zhuǎn)手讓給開發(fā)商，對于這種情況，作為被征收老百姓來說，獲得補(bǔ)償往往是非常的低，這種因利益的驅(qū)使迫使老百姓得不到合理的補(bǔ)償?shù)男袨椋习傩找欢ㄒㄟ^合法手段維護(hù)自己的合法利益。

三、 簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的主體

在征地拆遷中，拆遷實施的主體是縣級以上人民政府，但是在實踐拆遷過程中，通常都會成立拆遷辦、拆遷指揮中心等機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償事宜，有的甚至是由村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或是開發(fā)商直接負(fù)責(zé)與被拆遷人談補(bǔ)償或是簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

被拆遷人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時一定要清楚的知道，補(bǔ)償安置協(xié)議上面的蓋章必須是經(jīng)過授權(quán)的行政機(jī)關(guān)或是專門機(jī)構(gòu)，如果發(fā)現(xiàn)不是這兩種現(xiàn)象的，那么很有可能就存在違法行為，而所簽訂的這份補(bǔ)償協(xié)議也就存在一定的法律風(fēng)險，因此被征收人要格外的注意補(bǔ)償安置協(xié)議上面的所有內(nèi)容以及印章。

四、 拆遷補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容是否合法，約定是否清晰

補(bǔ)償安置協(xié)議作為征地拆遷過程中最為重要的一環(huán)，關(guān)系到被征收人最后能在此次征收過程中獲取多少補(bǔ)償款，實踐過程中，一些被征收人在征收部門的“糖衣炮彈”下簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議，有的抵不住征收部門的威脅草草簽署了補(bǔ)償安置協(xié)議，更有甚者對補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂也“隨波逐流”，同征收部門簽訂了不平等的補(bǔ)償協(xié)議或者簽訂了空白協(xié)議。因此，律師提醒您，在協(xié)議雙方未達(dá)成一致意見時，不要貿(mào)然的簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，一旦簽訂的補(bǔ)償協(xié)議，則代表著你同意了征收部門提出的要求，日后再發(fā)現(xiàn)協(xié)議中存在不平等的條款，也無法有效的對被征收人的權(quán)益進(jìn)行救濟(jì)。

其次，補(bǔ)償協(xié)議是在平等自愿的基礎(chǔ)上訂立的，如果存在欺詐和脅迫的情形，協(xié)議是會無效的。在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時，也要注意補(bǔ)償面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、補(bǔ)償時間是否合理，在補(bǔ)償協(xié)議上面必須寫明無誤。此外，律師再次提醒，空白協(xié)議絕不能簽，所簽訂的補(bǔ)償協(xié)議雙方必須各持一份，如果你知道別人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比你高，你還可以拿著協(xié)議要求予以平等補(bǔ)償，或是拆遷方違約，可以拿著協(xié)議起訴要求依約履行。

五、 評估是否合法、合理

評估主要是為了衡量被征收房子的價值，對評估機(jī)構(gòu)的選擇，也要經(jīng)過商議來決定，如果征收方私自決定評估機(jī)構(gòu)就屬于違法的，對于評估結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

律師說如果在征地拆遷中遇到不合理補(bǔ)償或是違法行為，被拆遷人一定要及時的咨詢專業(yè)拆遷律師，通過合法手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。

轉(zhuǎn)自：北京凱諾征地拆遷律師團(tuán)

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