公民購買房產(chǎn)后，因客觀原因未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，被法院依法查封后該如何救濟？

基本案情

牛某與濮陽某房產(chǎn)置業(yè)公司房屋買賣合同一案，被告未履行法律文書確定的協(xié)助及給付義務(wù)，原告牛某依法向法院申請強制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中法院依法查封了登記在濮陽某房產(chǎn)置業(yè)公司名下的一處房產(chǎn)。案外人張某以其為該房產(chǎn)的實際所有人為由向本院提起執(zhí)行異議，請求法院解除對該房屋的查封措施。

法院辦理

案外人張某與被執(zhí)行人濮陽某房產(chǎn)置業(yè)公司于2014年簽訂了《商品房買賣合同》，并依約支付了購房款，被執(zhí)行人濮陽某房產(chǎn)置業(yè)公司于2014年在范縣房地產(chǎn)管理所將涉案房產(chǎn)登記備案至案外人張某名下。

法院認為，本案所爭議房產(chǎn)雖在范縣不動產(chǎn)登記服務(wù)中心查明登記在被執(zhí)行人濮陽某房產(chǎn)置業(yè)公司名下，但案外人張某于2014年與被執(zhí)行人濮陽某房產(chǎn)置業(yè)公司簽訂《商品房屋買賣合同》，交付了房款，并在范縣房地產(chǎn)管理所登記備案至案外人張某名下，故該房產(chǎn)實際所有權(quán)人應(yīng)為案外人張某所有。根據(jù)《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十五條之規(guī)定，故案外人張某的異議理由成立，應(yīng)予支持。

法官說法

范縣人民法院執(zhí)行局副局長、四級法官助理：杜鵑

房子是一個家庭的基礎(chǔ)，承載著家庭的柴米油鹽和歡聲笑語。不動產(chǎn)物權(quán)變更登記是對所有權(quán)變動的生效要件，購買房產(chǎn)后不及時辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，往往會給一個家庭帶來人財兩空的巨大風(fēng)險。執(zhí)行異議程序的設(shè)定給予了案外人救濟的途徑，但其適用情形還受到法律規(guī)定的一些限制。因此，法官在此提醒廣大公民，購買房產(chǎn)后一定要及時依照程序變更權(quán)屬登記，不要因貪圖便宜、節(jié)省費用而不去辦理過戶登記，切莫因小失大。

法條鏈接

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定（2020年修正）》

第二十八條　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百三十四條　執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

【最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋】第四百六十四條 根據(jù)民事訴訟法第二百三十四條規(guī)定，案外人對執(zhí)行標的提出異議的，應(yīng)當在該執(zhí)行標的執(zhí)行程序終結(jié)前提出。

《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十五條被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

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