人們購買的房屋分為兩種，一種是購買的具有不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的二手房，一種是購買的未辦理產(chǎn)權(quán)證的預售商品房。那么在現(xiàn)實生活中我們經(jīng)常會碰到購買的二手房辦理過戶前已被法院查封，或者購買的預售商品房因被法院查封而未能辦理產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)象。這時如何排除法院的強制執(zhí)行，維護自己的合法權(quán)益，相信是每一個家庭都急需解決的問題。下面我們就從法律的層面對該問題進行探討。

一、針對購買的二手有房產(chǎn)證，但在辦理過戶前已經(jīng)被法院查封的，該如何排除法院強制執(zhí)行？

根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的相關規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。這實際上是善意第三人的物權(quán)期待權(quán)排除法院強制執(zhí)行的規(guī)定。

二、針對購買的預售商品房，因法院查封而無法辦理產(chǎn)權(quán)證，這時又該如何排除法院強制執(zhí)行呢？

1、隨著我國不動產(chǎn)登記制度的改革，建設用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的登記部門已經(jīng)合二為一，建設用地使用權(quán)人（開發(fā)商）依法利用國有土地建造房屋的，可以一并申請國有建設用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記，符合申請條件的，登記機構(gòu)應將建設用地使用權(quán)及建筑物所有權(quán)一體記載于登記簿并核發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書，同時收回原建設用地使用權(quán)證書?？梢娢覈壳皩崿F(xiàn)“房地一體”的登記原則，房地權(quán)利歸屬需一致，房地歸屬在任何時候均不能異其主體，既不允許“有地權(quán)而無房權(quán)”，也不允許“有房權(quán)而無地權(quán)”。

2、根據(jù)《民法典》的相關規(guī)定，建設用地使用權(quán)人可以以建設用地使用權(quán)抵押融資貸款。而當開發(fā)商無法償還銀行貸款時，銀行往往會向法院起訴并申請查封該建設用地使用權(quán)上相應價值的房屋。而這些房屋往往已經(jīng)通過簽訂商品房預售合同的方式賣給了購買人。這時購買人已經(jīng)通過自籌資金支付全款或者通過房屋按揭貸款支付了全部房款，并且已經(jīng)裝修入住。這時客觀上辦理不了房產(chǎn)證，那么購買人并未實際取得房屋所有權(quán)，其所享有的只是一種基于商品房預售合同的合同請求權(quán)。

3、根據(jù)現(xiàn)行的物權(quán)法理論，開發(fā)商設定抵押具有擔保物權(quán)的屬性，商品房的購買人的合同請求權(quán)只具有債權(quán)的屬性，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先性的規(guī)定，擔保物權(quán)的效力要優(yōu)先于債權(quán)。我個人認為一個家庭購買一套商品房真是傾其所有，并大多背負著房貸的壓力，如果再由其來承擔開發(fā)商資不抵債的社會風險，將不利于社會的和諧穩(wěn)定。所以使老百姓居有定所，為了實現(xiàn)社會分配的公平正義，建議法律和政策向弱勢群體傾斜。將第一種情形下善意第三人的物權(quán)期待權(quán)作擴大解釋來排除法院的強制執(zhí)行：被執(zhí)行人開發(fā)商已經(jīng)完成了建成房屋的初始登記，擁有了整個建筑物的“大產(chǎn)權(quán)”，其將該“大產(chǎn)權(quán)”房屋賣給第三人，未辦理房產(chǎn)證（業(yè)主的“小產(chǎn)權(quán)”）可以理解為未辦理過戶，第三人已經(jīng)支付了全部房款且已經(jīng)入住，購買人對此肯定沒有過錯，這時人民法院也不應當查封、扣押和凍結(jié)。