從投資人角度來看不良資產(chǎn)項目，全球不良資產(chǎn)做得最成功的公司 —— 阿波羅資產(chǎn)管理公司很擅長解決各種債務問題、重組問題，而阿波羅的核心投資邏輯就是買的便宜。

　　國內(nèi)主要是通過有限合伙的方式來設立基金，分為優(yōu)先、夾層、次級、劣后級的資本結構。

　　有些喜歡投資優(yōu)先或者夾層級的固定收益部分，因為這些公司不追求高收益，追求資金的安全及管理規(guī)模，他們要求的回報率從7%-15%都有，收益要求取決于資產(chǎn)質量、資產(chǎn)所在的城市與整個項目本身。

　　至于劣后投資人，主要是針對風險承受力強的機構及風險識別力強的投資人，劣后投資人主要以產(chǎn)業(yè)資本和上市公司為主。

　　個人投資人一般比較適合參與優(yōu)先級或者夾層級的固定收益投資。相對低風險和中等收益的產(chǎn)品比較適合個人投資人。

　　金葫蘆金融的投資產(chǎn)品為不同標的，都是深圳、上海極具投資價值的房產(chǎn)。值得信賴!

　　個人投資人如果想?yún)⑴c劣后投資的話，需要專業(yè)的知識和技能，需要對風險識別和判斷有較高的水平，還要有承擔虧損的實力和心態(tài)。

　　據(jù)統(tǒng)計不良資產(chǎn)的抵押物60%都是涉及到房地產(chǎn)，因為金融機構放貸款時都偏向于要求有抵押物，而抵押物最值錢的基本就是房地產(chǎn)和土地。

　　因此這一輪不良資產(chǎn)的抵押率是相對充足的，而最重要的抵押物就是房地產(chǎn)和土地。

　　不良房地產(chǎn)項目的投資和處置需要綜合的、跨界的能力，要打通“法律+金融+地產(chǎn)”三個維度。

　　法律維度

　　基本上每個不良地產(chǎn)項目都涉及很多復雜的法律關系和訴訟問題，能否理解這些法律關系，對于處置是否成功至關重要。

　　比如了解法院里訴訟的程序，基層法院到中等法院到高院，從立案到審查到執(zhí)行，破產(chǎn)和解、破產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算、究竟每個程序是怎么樣的?需要多長時間?

　　你才能判斷你的資金流進去以后大概要放多長時間，然后這個案子什么時候會結，這個就是很多法律的問題。

　　如果已經(jīng)進行到了司法拍賣階段，說明該資產(chǎn)的產(chǎn)權關系已基本理清，在這種情況下，能夠縮減部分處置時間。相應的投資周期也會縮短。

　　金融維度

　　項目里面的涉及的債權債務究竟怎樣，隱形負債和或有負債怎樣?

　　哪個債權是優(yōu)先償還的的，哪個是第二順位的，哪個是最后償還的，有多少償還清償率，你是要判斷的。

　　比如工程欠款債權在竣工報告后的6個月內(nèi)是有優(yōu)先受償權的，是優(yōu)先于銀行的抵押債權的，很多人以為銀行有抵押的債權是最優(yōu)先償還的，還有包括拖欠員工工資、社保，拖欠政府的稅款，這些債權的清償順序都需要了解。

　　又比如項目里的每筆融資或者投資究竟是股權還是債權，是固定還是浮動，是明股實債還是本質上是股，需要了解后才知道處置的方法。

　　債權債務的重組需要清楚金融產(chǎn)品和交易結構。

　　房地產(chǎn)維度

　　在不良資產(chǎn)這個行業(yè)里，早期做的比較好的人都是律師背景出身，因為律師能打官司，了解法院的關系又熟悉訴訟流程。

　　比如一個項目正常價10億，涉及比較復雜的法律和訴訟問題，但只要把法律和官司搞定、6億就能拿下來，那么就不用懂房地產(chǎn)，也不用懂金融，只要能拿下來就肯定賺，因為標的物的利潤足夠多，大部分風險都可以通過利潤里面化解，所以這個項目的獲取中，法律知識和技能成為了最重要的競爭力。

　　但如果這個項目10億但需要9億才能拿下來，只有1億利潤的話，可能光懂法律和官司還不行，還得做房地產(chǎn)開發(fā)運營，把抵押物的價值從10億提升到12億才有更多的利潤空間。

　　這一輪不良資產(chǎn)的投資邏輯就是需要跨界整合的能力，光懂法律不行，需要懂金融、懂法律，有的案例還需要懂資本市場和PE投資(私募股權投資)的邏輯。

　　比如說樂視的案例，樂視有電視業(yè)務、有汽車業(yè)務、有生態(tài)鏈、還有房地產(chǎn)資產(chǎn)。投資和重組樂視這樣一個公司需要的能力就更跨界、更復雜了。首先樂視在北京有幾個地產(chǎn)項目和土地，這些資產(chǎn)剝離出來值多少錢，處置后能否清償負債?第二，它的主營業(yè)務，樂視的電視、汽車、能源，這種究竟怎么樣去估值，這就涉及到PE的投資和估值邏輯，比如需要分析行業(yè)未來增長空間怎么樣，業(yè)績增長是通過并購重組還是通過自然生長、內(nèi)在生長?第三，債權債務情況怎樣買那些是緊急債務，哪些是傳統(tǒng)融資?哪些是資本市場融資?等等一系列問題。所以對這個公司進行估值的時候，既要對資產(chǎn)和土地進行估值，還要按照PE的邏輯對它的主營業(yè)務進行估值，還需要了解債務重組的可能性和突破點。

　　投資像樂視這樣的困境企業(yè)需要系統(tǒng)的知識和高超的技術，可能跨了法律、金融、房地產(chǎn)，還有資本市場等維度。

　　重組類的不良房地產(chǎn)項目的投資和處置需要全盤的思維和綜合的重組能力。

　　此類項目的重組成功包括了三個方面的重組 ，即利益重組、信任重組和預期重組。

　　利益重組

　　每一個不良資產(chǎn)的利益關系都是很復雜的。

　　資產(chǎn)本身沒有良或者不良之分，資產(chǎn)本身是中性的。

　　我們看到不少爛尾樓都是在黃金地段，變成不良的原因可能是因為“一些不良的人、有著不良的利益，用了一些不良的手段把它弄成了不良”，所以我們說“不良資產(chǎn)要善良的人，專業(yè)的人去做”，不然你本身就不是一個善良的人，你可能把它變成二次不良、三次不良。

　　重組的成功就是要對這些不良的人或者事進行重組，重組完了，大家的利益達成一致，大家才能形成合力，把困難化解，共同把項目盤活。

　　信任重組

　　很多不良資產(chǎn)其實都是信任危機，即債權人不信債務人，債務不信債權人，債權人之間互相也不信任，債權人不相信法院和地方政府。大家互相不信任的話很難達成一致，把扣給解開。所以重組方進場一定要取得各方的信任，從而達成一個友好的重組。

　　預期重組

　　管理利益各方的預期很重要，債權人也好、債務人也好，如果預期太高就很難達成重組成功。當然，各個利益方的預期是不斷發(fā)生調(diào)整的，有可能是市場的原因，有可能是人的原因，也可能是談判方法的原因。在整個重組過程中，對地方政府的預期、對法院的預期、對債權債務人的預期，得做一個重組，達到一個比較平衡的利益點，才能最終完成上述的利益重組、信任重組。

　　總之，不良資產(chǎn)處置需要跨界整合的能力。一個復雜不良資產(chǎn)項目的盤活，需要打通法律、金融、地產(chǎn)、資本市場等各個維度，需要對項目進行深度的信任重組、利益重組和預期重組，并找到合適的單點突破口才可能成功。