最高院民一庭：關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件意見匯總之二

16、夫妻一方父母以子女名義購置房屋，應(yīng)認(rèn)定贈與的是房屋還是購房款

　　父母出全資以其已婚子女的名義購買并已向子女作出贈與之意思表示的房屋，應(yīng)視為父母對子女的贈與。在房屋未交付使用且產(chǎn)權(quán)登記尚未完成前，作為贈與人的父母有權(quán)撤銷該項贈與。在尚未付清該房屋的全部款項、房屋產(chǎn)權(quán)登記尚未完成，父母即表示撤銷贈與的情況下，子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財產(chǎn)問題進(jìn)行的訴訟中，不宜認(rèn)定父母贈與的只是已經(jīng)實際支付的購房款，進(jìn)而將上述購房款作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。

　　(執(zhí)筆人：韓玫 余國英 沈妙)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第44輯)第185-189頁

　　17、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行

　　房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人可以請求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押注銷登記，出賣人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　(執(zhí)筆人：左峰 陳旻)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第45輯)第130-134頁

　　18、土地行政主管部門與競得人簽署國有土地使用權(quán)競得成交確認(rèn)書的行為屬于民事行為

　　土地行政主管部門與競得人簽署國有土地使用權(quán)競得成交確認(rèn)書的行為，是土地行政主管部門代表國有土地所有權(quán)人與國有土地使用權(quán)受讓人，對雙方民事權(quán)利義務(wù)的約定，其性質(zhì)屬于民事行為，由此引起糾紛訴至人民法院的，屬于民事案件范疇。

　　(執(zhí)筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第45輯)第148-152頁

　　19、以合開發(fā)項目國有土地使用權(quán)抵押所得的貸款的歸屬

　　合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，對以合作開發(fā)項目建設(shè)用地使用權(quán)作抵押所取得的用于項目開發(fā)的貸款，如果合作開發(fā)協(xié)議未對該貸款歸屬進(jìn)行約定，則在分配合作開發(fā)項目權(quán)益時，該貸款既不能作為雙方當(dāng)事人的共同投資，也不能認(rèn)定為合作開發(fā)房地產(chǎn)當(dāng)事人的投資;基于該融資產(chǎn)生的負(fù)債亦非合作開發(fā)房地產(chǎn)的單方負(fù)債，應(yīng)屬于項目負(fù)債。

　　(執(zhí)筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第133-138頁

　　20、如何理解農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”農(nóng)村土地承包合同發(fā)生的糾紛

　　農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”土地承包合同發(fā)生的糾紛，是指合同訂立過程中，圍繞當(dāng)事人締約能力、合同形式、合同訂立時間的確認(rèn)、格式條款的理解與適用、締約過失責(zé)任的認(rèn)定與承擔(dān)等發(fā)生的糾紛，不包括農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員因未實際取得土地承包經(jīng)營權(quán)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)生的糾紛。對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員因未實際取得土地承包經(jīng)營權(quán)而提起的民事訴訟，人民法院應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第二款的規(guī)定，告知當(dāng)事人向有關(guān)行政主管部門申請解決。

　　(執(zhí)筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第139-142頁

　　21、案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以此為由主張合同有效，申請再審的，人民法院不予支持

　　土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。而在案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以劃撥土地已經(jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)為由，主張劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效，申請再審的，人民法院不應(yīng)支持。

　　(執(zhí)筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第148-155頁

　　22、出讓人按照聯(lián)合競買人的約定與其中一方簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，另一方聯(lián)合競買人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人

　　當(dāng)事人簽訂聯(lián)合競買協(xié)議約定雙方出資競買建設(shè)用地使用權(quán)，并由一方辦理土地摘牌手續(xù)，領(lǐng)取土地成交確認(rèn)書，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。出讓人向該方當(dāng)事人發(fā)出成交確認(rèn)書并與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，簽訂合同的競買人就出讓土地的履行、解除等單獨起訴出讓人的，另一方聯(lián)合競買人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人。

　　(執(zhí)筆人：辛正郁 沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第55輯)第97-100頁

　　23、當(dāng)事人就他人承包的土地主張權(quán)利，人民法院應(yīng)當(dāng)受理并作出裁判

　　未獲得土地承包經(jīng)營權(quán)的當(dāng)事人，不向村民委員會要求承包土地，而以自己是該村某一土地承包經(jīng)營戶的家庭成員為由，針對他人已經(jīng)承包經(jīng)營的土地，主張成為該農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)共有人的，屬于平等主體之間的民事權(quán)益之爭，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，并依據(jù)農(nóng)村土地承包法第二十六條之規(guī)定，對其是否屬于該戶土地承包經(jīng)營權(quán)的共有人作出裁判。

　　(執(zhí)筆人：韓玫)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第110-114頁

　　24、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后土地被征收，征地補償款是否歸受讓方所有

　　農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后，原承包人即退出承包關(guān)系，受讓方與發(fā)包方形成新的承包關(guān)系，土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變更，受讓方成為新的土地承包經(jīng)營權(quán)人。土地被征收后，受讓方有權(quán)享有相應(yīng)的土地補償費。

　　(執(zhí)筆人：王丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第124-127頁

　　25、房屋登記權(quán)利人出賣共有房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定條件的合同效力問題

　　出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同，出賣登記在某個人名下的房屋，不符合物權(quán)法第九十七條關(guān)于共有物處分的規(guī)定或者當(dāng)事人的另行約定，如果買受人是善意，且買賣合同約定的對價合理，但未辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)的，其他共有權(quán)人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　(執(zhí)筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第128-133頁

　　26、當(dāng)事人就簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)合同后未實際取得承包土地而提起訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理

　　土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時即已設(shè)立。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員就未取得該合同項下承包土地與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)生的糾紛，屬于平等民事主體之間的民事糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件予以受理。

　　(執(zhí)筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第134-137頁

　　27、出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規(guī)定或者共有人約定的條件，買受人請求強制履行房屋買賣合同的糾紛處理

　　出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權(quán)法第九十七條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)駁回買受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請求。

　　(執(zhí)筆人：王丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第57輯)第149-153頁

　　28、集體經(jīng)濟組織作出的土地承包方案調(diào)整決定違反法律規(guī)定、侵害承包人權(quán)益的，依法應(yīng)予撤銷

　　集體經(jīng)濟組織通過召開村民會議等方式，作出土地承包方案調(diào)整的決定，違反農(nóng)村土地承包法對承包權(quán)保護(hù)等法律規(guī)定，侵害承包人權(quán)益的，承包人依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，向人民法院起訴請求撤銷該決定的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

　　(執(zhí)筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第57輯)第154-156頁

　　29、是民間借貸還是商品房買賣

　　不簽訂書面的借款合同，只用簽訂《商品房買賣合同》并登記備案的方式作為擔(dān)保，同時簽訂回購協(xié)議，然后再用出借人向借款人實際交付款項的方式建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是目前一些民間借貸當(dāng)事人選擇的借貸方式。判斷當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)，不能僅看合同的名稱、形式和內(nèi)容，更重要的是分析當(dāng)事人之間法律關(guān)系的實質(zhì)。如果《商品房買賣合同》中售房方并未準(zhǔn)備實際交付房屋，而購房一方亦不關(guān)心取得所購房屋產(chǎn)權(quán)。且雙方當(dāng)事人的關(guān)注點集中在《回購協(xié)議》及其相應(yīng)的違約金上，則足以證明雙方之間真實的法律關(guān)系是民間借貸。

　　(執(zhí)筆人：韓玫)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第58輯)第96-103頁

　　30、債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人間達(dá)成以物抵債協(xié)議但未履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，該協(xié)議效力如何確定

　　債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人達(dá)成以物抵債協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸自己的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請求。但經(jīng)釋明，當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。

　　(執(zhí)筆人：夏正芳 潘軍鋒 仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第58輯)第121-124頁

　　31、買賣合同尚未履行完結(jié)，買受人請求確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人的，不屬于物權(quán)確認(rèn)爭議

　　確認(rèn)物權(quán)以存在物權(quán)歸屬爭議為前提。買賣合同尚未履行完結(jié)，買受人請求確認(rèn)其享有標(biāo)的物之所有權(quán)的，不符合物權(quán)法第三十三條規(guī)定的物權(quán)歸屬爭議，不應(yīng)納入物權(quán)確認(rèn)之訴。

　　(執(zhí)筆人：辛正郁)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第61輯)第177-180頁

　　32、如何區(qū)分合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中的清理條款與“名為合作實為借貸”合同

　　合同約定，一方出地，另一方出資，設(shè)立房地產(chǎn)項目公司，按照出資比例享有項目公司股東權(quán)益，合作開發(fā)房地產(chǎn)。從約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容看，協(xié)議性質(zhì)為共同出資、共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。合同還約定，終止履行后接受出資一方返還出資方投資款本金及按同期銀行貸款利率四倍支付利息，依據(jù)合同法第九十七條、第九十八條規(guī)定，此約定性質(zhì)為合同終止履行后的清理條款，不屬于《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規(guī)定的名為合作合同實為借款合同情形。

　　(執(zhí)筆人：馮小光 謝愛梅)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第62輯)第154-157頁

　　33、涉及農(nóng)村集體所有土地的委托代建合同中對外銷售利潤分配條款的效力如何認(rèn)定

　　涉及農(nóng)村集體所有土地的委托代建合同中的對外銷售利潤分配條款具有合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的性質(zhì)，當(dāng)事人主張利潤分配等合同權(quán)利的，應(yīng)提供政府部門關(guān)于土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地計劃等審批文件或者證明。雖提供了上述文件或證明，但在一審法庭辯論結(jié)束之前土地性質(zhì)仍未變更為國有土地的，該利潤分配條款按無效處理。

　　(執(zhí)筆人：于蒙)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第64輯)第145-150頁

　　34、以劃撥土地使用權(quán)與他方簽訂的合作建房合同應(yīng)如何認(rèn)定其效力

　　按照約定履行步驟依法改變劃撥用地性質(zhì)實現(xiàn)合作開發(fā)遠(yuǎn)期目標(biāo)，土地實現(xiàn)變性前發(fā)生糾紛，不能因此否定前期簽訂的合作建房合同效力。合同當(dāng)事人依約占有不動產(chǎn)的履約行為為合法占有，受物權(quán)法保護(hù);足以對抗對方提出的騰遷請求

　　(執(zhí)筆人：張純)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第64輯)第160-165頁

　　35、當(dāng)事人協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系并建立商品房買賣合同關(guān)系的，如何確定雙方法律關(guān)系的性質(zhì)及借款本息數(shù)額

　　借款合同到期借款人并未按約歸還借款，雙方當(dāng)事人經(jīng)對賬協(xié)商，決定終止借款合同關(guān)系并建立商品房買賣合同關(guān)系，除存在法定無效情形的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人意思表示，確定雙方法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同關(guān)系。對于雙方約定轉(zhuǎn)化為購房款的借款本金及利息的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方之間原借款合同及借款、還款等證據(jù)予以審查認(rèn)定，不宜僅按照雙方合同約定直接確認(rèn)轉(zhuǎn)為購房款的欠款數(shù)額。