房屋買賣合同無效主要有以下七種情形： 1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。
　　 由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
　　如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。
　　 2、產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。
　　 房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。
　　即使房屋已實(shí)際交付也屬無效。
　　故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。
　　 3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。
　　 出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。
　　非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。
　　房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。
　　出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。
　　部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。
　　 4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。
　　 房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。
　　房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。
　　所謂“同等條件”，主要是指房價(jià)同等，還包括房價(jià)交付期限、方式同等等。
　　房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
　　 5、單位違反規(guī)定購房，合同無效。
　　 機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。
　　如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。
　　單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。
　　有的單位以個(gè)人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。
　　凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無效。
　　 6、價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無效。
　　 買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。
　　買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。
　　但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。
　　 7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。
　　 二、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)： 1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的; 2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的; 3、依法收回土地使用權(quán)的; 4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的; 5、權(quán)屬有爭議的;

房產(chǎn)律師解析：房屋買賣合同無效的情形

房屋買賣對每一個(gè)家庭來說是頭等大事，因此對于房屋買賣合同需要格外的注意。房屋買賣合同是指房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價(jià)款的合同。在房屋買賣中，買賣合同的有效性經(jīng)常遇到糾紛，有效性是買賣雙方爭論的焦點(diǎn)，而在房屋買賣中，也會(huì)出現(xiàn)買賣合同無效的情形。一、房、地分別轉(zhuǎn)讓的，合同無效我國實(shí)行房地一體原則，房屋是建在土地上的，與土地是不可分離的。所以房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候也必須轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)。如果在買賣房屋時(shí)，只轉(zhuǎn)讓了房屋而沒有轉(zhuǎn)讓土地的，那么該合同是......

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【作者】 吳國喆【文章來源】《南京大學(xué)法律評論》【摘要】確認(rèn)一房兩賣中的第二合同的效力，關(guān)涉基本的法律邏輯和法理構(gòu)造，在物權(quán)與債權(quán)嚴(yán)格區(qū)分的理論模式下，指向特定物的債權(quán)并不對所有權(quán)造成些許影響。第二合同有效，能恰當(dāng)?shù)鼐S護(hù)各方的利益，對指向標(biāo)的物的債權(quán)的隱瞞并不構(gòu)成法律意義上的詐欺。對最高院的司法解釋應(yīng)作合理性解釋。從立法論的角度言，對開發(fā)商道德背信的懲罰應(yīng)當(dāng)與合同的效力問題相分離?！　∫弧栴}的提出及范圍界定　　一房二賣關(guān)涉民法學(xué)基本理論的構(gòu)造，特別是涉及交易當(dāng)事人的利益至巨，對這一問題的研究隨......

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