原告張三與被告某公司簽訂了商品房買賣合同，購買甲小區(qū)一套商品房。某公司既沒有按合同約定的時間交房，而且房內(nèi)多處需要修補(bǔ)整改；同時，購房時某公司宣傳商品房是一梯一戶，到交房后卻是兩梯兩戶，實(shí)際商品房與宣傳不符。

為此，張三起訴至法院，要求與被告某公司解除商品房買賣合同，被告某公司返還自己已付房款首付、已償還的按揭貸款本金及利息，并賠償違約金及重新購房的差價損失，協(xié)助其辦理解除網(wǎng)簽手續(xù)。

針對原告的訴訟請求，被告某公司認(rèn)為，未能如期交付房屋是由于新冠肺炎疫情這一不可抗力導(dǎo)致，不應(yīng)承擔(dān)逾期交付的責(zé)任。案涉商品房自始至終都是兩梯兩戶設(shè)計，張三在案涉《商品房買賣合同》附件一《房屋平面圖》中簽名捺印，代表其已經(jīng)知曉房屋設(shè)計構(gòu)造，并且他們沒有將一梯一戶作為賣點(diǎn)在銷售過程中進(jìn)行宣傳。至于原告所說的案涉商品房存在質(zhì)量問題，屬于被告保修范圍事項(xiàng)，不構(gòu)成民事欺詐行為，原告亦無權(quán)解除商品房買賣合同。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原告提交的案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目前期宣傳彩頁、原告親屬與被告處某銷售經(jīng)理的微信聊天記錄、原告等人與被告某經(jīng)理及萊陽市建設(shè)部門某工作人員的現(xiàn)場談話錄音、房屋存在質(zhì)量問題的視頻光盤及照片打印件等證據(jù)，可以相互佐證，能夠形成一個較為完整的證據(jù)鏈條，足以證實(shí)被告某公司在前期宣傳過程中，確曾將案涉戶型宣傳為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設(shè)計，原告本意也是購買一梯一戶戶型的房屋，然被告實(shí)際向原告交付的房屋并非一梯一戶，且存在電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不整齊等質(zhì)量問題的事實(shí)。最終，法官依法判決解除張三與被告某公司簽訂的《商品房買賣合同》，被告某公司于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助張三辦理案涉房屋的解除網(wǎng)簽手續(xù)，同時返還張三已付案涉房屋購房首付款、已償還的按揭貸款本金，以及賠償張三案涉房屋按揭貸款產(chǎn)生的利息。 法律解讀

為了提高開發(fā)樓盤的吸引力，越來越多的開發(fā)企業(yè)選擇將一梯一戶學(xué)區(qū)房地鐵房等作為宣傳時體現(xiàn)住宅高大上的售房亮點(diǎn)，并在宣傳單、廣告、沙盤上展現(xiàn)。因受制于后期建造過程中的各種障礙或設(shè)計變更，鮮有開發(fā)企業(yè)能夠完全做到廣告中所做出的宣傳，致使因商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛在審判實(shí)踐中大量存在。近年來，社會上要求整治商品房銷售虛假廣告的呼聲日益高漲，但因相關(guān)法律規(guī)定的不配套，法律責(zé)任界限的不明確，虛假廣告已成為商品房銷售領(lǐng)域的毒瘤。

為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，整治虛假廣告的頑瘴痼疾，《民法典》第四百七十三條規(guī)定，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的表示。拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、債券募集辦法、基金招募說明書、商業(yè)廣告和宣傳、寄送的價目表等為要約邀請。商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。它明確了商業(yè)廣告和宣傳在什么條件下構(gòu)成要約。從法條上來說，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的表示；而要約則是向他人提出明確條件作出希望訂立合同等意思表示。要約一經(jīng)發(fā)出，即對要約人具有法律約束力，如果相關(guān)宣傳廣告和沙盤被認(rèn)定為要約，即使在正式簽訂的商品房買賣合同中并未對相關(guān)宣傳進(jìn)行明確地約定，開發(fā)企業(yè)若沒有達(dá)成廣告所做的承諾，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

除此之外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。該規(guī)定作為針對商品房銷售的專門司法解釋，進(jìn)一步細(xì)化了《民法典》的相關(guān)規(guī)定，對于解決糾紛，樹立正確的裁判指引，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)誠信經(jīng)營等均具有重要的現(xiàn)實(shí)價值。

律師提醒

需要注意，并不是所有的售房廣告均可以構(gòu)成要約，其認(rèn)定程序和認(rèn)定范圍有嚴(yán)格的限制，只有在開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)附屬設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，才視為要約。如果售房廣告對開發(fā)規(guī)劃范圍外的房屋及設(shè)施進(jìn)行了宣傳，一般情況下是不構(gòu)成要約的，這其中最為鮮明的代表就是學(xué)區(qū)房問題，如果該學(xué)校不在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，則開發(fā)企業(yè)對學(xué)區(qū)房所做的宣傳和允諾不一定構(gòu)成要約，是否構(gòu)成虛偽宣傳則需要具體情況具體分析。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，更要尊重基本事實(shí)，恪守宣傳的底線和邊界，不得使用違背常理、刻意夸大的方法宣傳商品房，禁用最高級頂級首選唯一等絕對化用語。在構(gòu)思和設(shè)計廣告時，應(yīng)當(dāng)分清宣傳和承諾的區(qū)別，一旦宣傳變成了對特定結(jié)果的詳細(xì)、明確的描述和保證，其性質(zhì)就成了承諾。在制作的宣傳單、廣告、沙盤等在定稿后發(fā)布前，應(yīng)提交法務(wù)或外聘法律顧問進(jìn)行審查，并盡量通過大數(shù)據(jù)搜索排除風(fēng)險。如果通過第三方制作或發(fā)布廣告，也應(yīng)建立監(jiān)督制度和事后追責(zé)制度，并落實(shí)到書面委托協(xié)議中。同時，在廣告制作和宣傳過程中，還應(yīng)嚴(yán)格遵守《廣告法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》《反不正當(dāng)競爭法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)法律法規(guī)，在實(shí)事求是的基礎(chǔ)上開展廣告宣傳，確保廣告的合法合規(guī)，使開發(fā)企業(yè)最大程度上避免風(fēng)險，保障企業(yè)形象、品牌價值、商業(yè)聲譽(yù)不受損害。