基于歷史遺留以及加油站、油庫關(guān)停等原因，石油公司不少資產(chǎn)長期閑置，未能得到有效利用。

實(shí)際管理中，因人力、財(cái)力等限制，閑置資產(chǎn)日常管理力度較為薄弱，不少閑置資產(chǎn)出現(xiàn)被他人侵占風(fēng)險(xiǎn)，特別是一些位于偏遠(yuǎn)地方或長期閑置的資產(chǎn)，給企業(yè)合法權(quán)益造成了一定損失，甚至存在部分資產(chǎn)因長期被他人占用而無法要回風(fēng)險(xiǎn)。本提示參照有關(guān)閑置資產(chǎn)被侵占的維權(quán)案例，依照相關(guān)法律規(guī)定，分析總結(jié)維權(quán)中的風(fēng)險(xiǎn)隱患，提出相關(guān)的預(yù)防措施，以期幫助企業(yè)提升企業(yè)閑置資產(chǎn)依法維權(quán)能力。

典型案例

1.某石油公司一宗約30畝國有劃撥土地因油庫關(guān)閉停用后長期閑置。2010年，某建筑有限公司在該閑置土地附近開發(fā)房地產(chǎn)并擅自占用該部分土地一并開發(fā)，房屋建成后于2014年初開始對外出售。2015年8月，某石油公司在盤查閑置資產(chǎn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)該土地上存在建筑物，經(jīng)多方調(diào)查并與某建筑有限公司協(xié)商無果后提起訴訟。訴訟中，某建筑公司提供2014年11月某縣國土資源局發(fā)布的該土地證書廢止公告，法院以此為由駁回了某石油公司的訴訟請求。

2.某石油公司鴻圖加油站位于某鎮(zhèn)沿東路北，2005年起某石油公司將加油站承包給李某，合同期限5年。合同到期后，因加油站銷量嚴(yán)重萎縮，某石油公司依據(jù)實(shí)際情況將該加油站進(jìn)行關(guān)停，但未就后續(xù)相關(guān)事宜進(jìn)行安排，李某扔占用加油站并利用場地開展相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)。2011年，李某擅自在該加油站西北角私自建造一棟房屋并對外出租盈利。2016年初，某石油公司進(jìn)行閑置土地專項(xiàng)清查時(shí)發(fā)現(xiàn)被占用，多次與對方溝通未果后提起起訴，要求李某拆除違法建筑并賠償損失。法院審理后認(rèn)為某石油公司長期怠于行使權(quán)利，存在過錯(cuò)，對要求侵害賠償?shù)恼埱蟛挥柚С?，并判決李某返還場地。因李某自建房屋事宜未妥善處理，案件至今未能執(zhí)行。

3.2016年1月，某石油公司與孫某簽署場地租賃合同，將某加油站內(nèi)一處場地租賃給孫某用于經(jīng)營汽車服務(wù)。合同2018年到期后，某石油公司沒有及時(shí)收回場地，而孫某仍繼續(xù)使用。2020年初，某公司決定在該加油站建設(shè)全自動(dòng)洗車機(jī)時(shí)發(fā)現(xiàn)孫某扔在使用場地，便通知孫某5日內(nèi)搬離場地并補(bǔ)交租賃費(fèi)。孫某稱其在場地內(nèi)投資建設(shè)了相關(guān)設(shè)施尚未收回成本，其辦理的洗車會(huì)員卡尚未消費(fèi)完，除非賠償其損失才會(huì)搬離。雙方多次交涉未果，某石油公司不得不提起訴訟，要求辦理場地并支付應(yīng)付租金。

4.某石油公司因成品油管道開通后，其擁有的鐵路專用線附近一宗土地自2012年開始停止使用。2015年5月，某石油公司發(fā)現(xiàn)某置業(yè)公司在開發(fā)商住樓時(shí)擅自占用約500平米土地。隨后，某石油公司提起訴訟，要求返還占用土地。法院審理后判決某置業(yè)公司返還侵占土地并恢復(fù)原狀。某石油公司申請法院執(zhí)行后，法院經(jīng)現(xiàn)場查看，認(rèn)為該商住樓已建成投用，無法返還并恢復(fù)原狀，要求某石油公司另行主張賠償損失，并裁定終止執(zhí)行。

法律潛在風(fēng)險(xiǎn)評析

1.土地被長期占用形成不動(dòng)產(chǎn)時(shí)將面臨無法收回風(fēng)險(xiǎn)。閑置土地長期被他人使用的，如對方僅使用的，后續(xù)可通過協(xié)商或訴訟方式要求其返還占用土地的，會(huì)獲得法院的支持，對方拒不返還時(shí)還可申請法院執(zhí)行要回土地；但如對方在占用期間建設(shè)了不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，通過協(xié)商或訴訟方式將面臨難收回土地風(fēng)險(xiǎn)，即使收回也可能要付出相應(yīng)代價(jià)。實(shí)際操作中，一旦對方建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較大時(shí)，法院不會(huì)強(qiáng)制要求對方拆除，往往會(huì)要求企業(yè)主張損害賠償方式另行解決。

2.承租人擅自建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)將面臨土地?zé)o法收回風(fēng)險(xiǎn)。在場地租賃合同存續(xù)期間，如承租人未經(jīng)企業(yè)同意，擅自投資建設(shè)房屋等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)（從以往案例看，此情況主要是個(gè)人或民企），當(dāng)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后未予以制止（存在過錯(cuò)）或長期未發(fā)現(xiàn)時(shí)，待承租人將房屋建成后，租賃合同到期后承租人往往會(huì)要求繼續(xù)租賃，即使不同意續(xù)租也一時(shí)無法強(qiáng)制對方撤離場地。確實(shí)要求對方搬離的，對方可能會(huì)要求“高額”補(bǔ)償，否則將會(huì)長期占用場地。

3.到期后不及時(shí)收回或續(xù)租時(shí)將面臨租金甚至資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。租賃合同到期后，企業(yè)未及時(shí)要求承租人返還租賃物，或者未就后續(xù)的租賃事宜簽署相關(guān)合同時(shí)，如果此種情況持續(xù)時(shí)間較長時(shí)，特別是存在部分資產(chǎn)權(quán)屬證明不完整、經(jīng)辦人員更換等因素時(shí)，企業(yè)在后續(xù)維權(quán)時(shí)，可能存在要求補(bǔ)償租金無法得到法院支持，甚至面臨資產(chǎn)無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。

4.資產(chǎn)長期被侵占且怠于維權(quán)時(shí)將面臨損失難以賠償風(fēng)險(xiǎn)。他人長期占用企業(yè)閑置才被發(fā)現(xiàn)的，此時(shí)如請求法院判決侵權(quán)人返還占用資產(chǎn)并按占用時(shí)間賠償損失時(shí)，因企業(yè)長期停止使用造成資產(chǎn)荒廢，此時(shí)他人占用并不必然給企業(yè)造成損失，企業(yè)也往往無法提供有效的損失證據(jù)文件。法院基本上會(huì)基于上述原因來判決占用人返還占用資產(chǎn)，但對于企業(yè)要求占用人賠償?shù)脑V訟請求一般不予支持。

風(fēng)險(xiǎn)防控

1.加強(qiáng)閑置資產(chǎn)管理，有效盤活閑置資產(chǎn)。建立并定期完善閑置資產(chǎn)管理臺賬，積極妥善保管閑置資產(chǎn)相關(guān)權(quán)證，定期開展閑置資產(chǎn)現(xiàn)狀排查，發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)被他人占用時(shí)應(yīng)積極主張權(quán)益，確保閑置資產(chǎn)時(shí)刻處于企業(yè)管理控制中。依照資產(chǎn)管理規(guī)章制度要求，分析資產(chǎn)價(jià)值狀況，積極研究資產(chǎn)盤活和利用方案，穩(wěn)妥推進(jìn)閑置資產(chǎn)合理利用，發(fā)揮資產(chǎn)的創(chuàng)效價(jià)值。

2.到期規(guī)范續(xù)租或收回，防范資產(chǎn)管理失控風(fēng)險(xiǎn)。通過出租對資產(chǎn)進(jìn)行盤活利用時(shí)，要規(guī)范租賃合同管理。租賃合同到期后，應(yīng)嚴(yán)格按合同約定處置相關(guān)事宜，如雙方同意續(xù)租的，應(yīng)及時(shí)簽署租賃合同，明確租賃價(jià)格、租期等相關(guān)事宜，對方不再續(xù)租或雙方無法及時(shí)達(dá)成一致意見時(shí)，應(yīng)及時(shí)收回租賃物，確保資產(chǎn)時(shí)刻在在企業(yè)管理控制中，以防止合同到期后承租人無依據(jù)占用租賃物，避免資產(chǎn)被他人長期無償占用。

3.多措并舉防侵權(quán)，產(chǎn)生侵占早維權(quán)。實(shí)際工作中，企業(yè)發(fā)現(xiàn)閑置資產(chǎn)被他人占用時(shí)，如對方無依據(jù)侵占、合同到期后未續(xù)簽合同繼續(xù)占用，以及租賃期間承租人擅自在承租土地上修建建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維權(quán)，積極阻止對方修建行為。如對方拒不返還占用資產(chǎn)、拒不停止不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取包括協(xié)商、談判，仲裁、訴訟等方式進(jìn)行維權(quán)，依法阻止對方侵權(quán)行為，依法維護(hù)企業(yè)資產(chǎn)合法權(quán)益。

法律鏈接

1、民法典

第二百三十三條 物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第二百三十五條 無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。

第二百三十六條 妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。

第二百三十七條 造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以依法請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。

第二百三十八條 侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。

第一千一百六十五條 行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第一千一百七十三條 被侵權(quán)人對同一損害的發(fā)生或者擴(kuò)大有過錯(cuò)的，可以減輕侵權(quán)人的責(zé)任。

第一千一百八十四條 侵害他人財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時(shí)的市場價(jià)格或者其他合理方式計(jì)算。

2、民事訴訟法

第二百五十七條 有下列情形之一的，人民法院裁定終結(jié)執(zhí)行：

（一）申請人撤銷申請的；

（二）據(jù)以執(zhí)行的法律文書被撤銷的；

（三）作為被執(zhí)行人的公民死亡，無遺產(chǎn)可供執(zhí)行，又無義務(wù)承擔(dān)人的；

（四）追索贍養(yǎng)費(fèi)、扶養(yǎng)費(fèi)、撫育費(fèi)案件的權(quán)利人死亡的；

（五）作為被執(zhí)行人的公民因生活困難無力償還借款，無收入來源，又喪失勞動(dòng)能力的；

（六）人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)終結(jié)執(zhí)行的其他情形。

3、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》

第四百九十四條  執(zhí)行標(biāo)的物為特定物的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行原物。原物確已毀損或者滅失的，經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，可以折價(jià)賠償。

雙方當(dāng)事人對折價(jià)賠償不能協(xié)商一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)終結(jié)執(zhí)行程序。申請執(zhí)行人可以另行起訴。