采取拍賣的手段，就是為了最大限度的保護(hù)債權(quán)人、債務(wù)人的合法權(quán)益，因此，正確確定拍賣標(biāo)的物的底價(jià)就是一個(gè)關(guān)鍵，一般講分二類：一是在對(duì)動(dòng)產(chǎn)設(shè)定底價(jià)時(shí)，如拍賣物價(jià)格不易確定或其價(jià)值較貴重，執(zhí)行法院可以決定對(duì)拍賣物委托有專門知識(shí)技能的人為鑒定人，并將鑒定結(jié)果作為預(yù)定底價(jià)的重要參考數(shù)據(jù);二是在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定底價(jià)時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格往往較動(dòng)產(chǎn)價(jià)格昂貴且不易確定，其專業(yè)性、技術(shù)性較強(qiáng)，在核定底價(jià)時(shí)應(yīng)委托適當(dāng)?shù)娜藛T進(jìn)行鑒定，實(shí)踐中一般是委托土地管理部門、房產(chǎn)管理部門或物價(jià)部門的人員等進(jìn)行鑒定。不動(dòng)產(chǎn)有數(shù)宗時(shí)，應(yīng)對(duì)之分別鑒定確定價(jià)格，不動(dòng)產(chǎn)為共有物時(shí)，應(yīng)先就共有物的全部估價(jià)，再按債務(wù)人的應(yīng)有部分確定其價(jià)格。最高人民法院《執(zhí)行規(guī)定》第47條規(guī)定：“人民法院對(duì)拍賣、變賣被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)委托依法成立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。”因此，在確定底價(jià)時(shí)，首先應(yīng)將拍賣物委托依法成立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，并將評(píng)估價(jià)作為設(shè)定拍賣底價(jià)的參考依據(jù)，在此基礎(chǔ)上，可召集執(zhí)行當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商，如協(xié)商不成，由人民法院合議庭或執(zhí)行組討論，如認(rèn)為以評(píng)估價(jià)為底價(jià)欠妥，可酌予增減或重新估價(jià)，但底價(jià)一旦核定，即不能再行委托評(píng)估或重新估價(jià)。

二、及時(shí)變現(xiàn)原則拍賣的最終目的就是為了使拍賣標(biāo)的物能夠變現(xiàn)，因此拍賣物底價(jià)設(shè)定必須符合能及時(shí)變現(xiàn)的原則。也就是底價(jià)的確定要適當(dāng)。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)拍賣物，尤其是一些易腐壞的物品和季節(jié)性物品，定價(jià)既要具有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，又要保證能及時(shí)變現(xiàn)，避免出現(xiàn)拍賣物價(jià)值顯著減少的危險(xiǎn)或?yàn)殚L(zhǎng)期貯存而支出不必要費(fèi)用的情況。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)拍賣物，設(shè)定底價(jià)時(shí)，一方面要考慮該拍賣物的市場(chǎng)價(jià)值，另一方面也應(yīng)估計(jì)到該不動(dòng)產(chǎn)在今后一段時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)回報(bào)率等因素，盡可能避免在拍賣過程中出現(xiàn)有價(jià)無市或定價(jià)過低，嚴(yán)重?fù)p害拍賣物權(quán)人合法權(quán)益的現(xiàn)象。

三、保護(hù)物權(quán)人合法權(quán)益的原則我國(guó)《拍賣法》第28條規(guī)定：“委托人有權(quán)確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)并要求拍賣人保密。拍賣國(guó)有資產(chǎn)，依照法律或者國(guó)務(wù)院規(guī)定需要評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的保留價(jià)?！边@里的保留價(jià)指的是拍賣物的底價(jià)。不難看出，對(duì)拍賣物設(shè)定底價(jià)對(duì)于拍賣物權(quán)人來講，是一種法律上的權(quán)利，通過設(shè)定底價(jià)，來制約其它拍賣參與人的權(quán)利，用以保護(hù)自己的權(quán)益，防范拍賣風(fēng)險(xiǎn)，避免因拍定價(jià)格過低而使當(dāng)事人的利益受到損害，特別是避免應(yīng)買人串通作弊，壓低拍賣價(jià)格的情況。因此，筆者認(rèn)為：人民法院在強(qiáng)制拍賣過程中，除對(duì)某些價(jià)值較低的拍賣物可以不設(shè)定底價(jià)外，其它都應(yīng)設(shè)定底價(jià)，以切實(shí)保護(hù)物權(quán)人及債權(quán)人的利益。建議立法上確立———當(dāng)拍賣過程中出現(xiàn)以下兩種情形時(shí)，應(yīng)不為拍定，再進(jìn)行第二次拍賣或以其它方法換價(jià)：1、應(yīng)買人所出的最高價(jià)低于底價(jià);2、應(yīng)買人所出的最高價(jià)明顯低于拍賣物的實(shí)際價(jià)值。