筆者在前文已經(jīng)論述，當(dāng)商品房銷售廣告的性質(zhì)是邀約邀請時，開發(fā)商不需要為虛假廣告承擔(dān)違約責(zé)任。但是不承擔(dān)違約責(zé)任并不代表不承擔(dān)任何責(zé)任。事實上，由于受誠實信用原則的約束，當(dāng)開發(fā)商的虛假廣告導(dǎo)致商品房買賣合同不成立，被撤銷或者無效，同時造成商品房購買者信賴?yán)娴膿p失時，開發(fā)商要為此負(fù)上締約過失責(zé)任。締約過失責(zé)任是指在締結(jié)合同過程中，一方當(dāng)事人過失的違反誠實信用義務(wù)，導(dǎo)致合同不成立，被確認(rèn)無效或者被撤銷，致使他方當(dāng)事人遭受損害而應(yīng)付的賠償責(zé)任。③締約過失責(zé)任是對信賴?yán)孢M(jìn)行保護(hù)的一項重要制度。信賴?yán)娴膿p失包括直接損失，如購買者為購置商品房而做出的一些必要的花費;也包括間接的損失，如購買者喪失了與其他開發(fā)商訂立合同的機(jī)會所造成的損失。

(二)對邀約性質(zhì)的虛假廣告的民事責(zé)任承擔(dān)

當(dāng)商品房銷售廣告構(gòu)成邀約時，開發(fā)商要受該邀約的約束。此時，出賣人可能承擔(dān)以下幾種民事責(zé)任：

第一，開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

違約責(zé)任是指一方當(dāng)事人不履行或不完全履行根據(jù)合同應(yīng)負(fù)有的義務(wù)時，所承擔(dān)的不利后果。③筆者在前文已經(jīng)充分論述了商品房銷售廣告何種情況下構(gòu)成邀約，對于構(gòu)成邀約的商品房銷售廣告，即使廣告內(nèi)容沒有列入合同條款，只要買賣合同依然有效，購買者向出賣人主張違約責(zé)任的，法院都會支持。

第二，開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任。

商品房銷售廣告雖然構(gòu)成了邀約，但是這一虛假的廣告導(dǎo)致出賣人和買受人之間的買賣合同不成立，被確認(rèn)無效或者被撤銷，這時承擔(dān)違約責(zé)任的基礎(chǔ)(有效的合同)就不存在了，不能要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，只能要求其承擔(dān)締約過失責(zé)任。

第三，開發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定了適用懲罰性賠償責(zé)任制度的五種情形：(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;(3)出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(4)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;(5)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。有上述五種情形之一，開發(fā)商仍然進(jìn)行虛假宣傳或隱瞞真實情況，致使合同目的不能實現(xiàn)時，購買者可要求開發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。