很多購房者會選擇向銀行貸款買房，在貸款買房過程中選擇何種還款方式是一個大問題。
目前房貸還款方式有等額本金還款法和等額本息還款法兩種方式。

什么是等額本息還款法?
等額本息是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

等額本息還款法即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
這種方法是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。

等額本息計算方式
每月還本付息金額 =[ 本金 x 月利率 x(1 月利率)貸款月數(shù) ] / [(1 月利率)還款月數(shù) - 1]
每月利息 = 剩余本金x貸款月利率
還款總利息=貸款額*貸款月數(shù)*月利率*(1 月利率)貸款月數(shù)/【(1 月利率)還款月數(shù) - 1】-貸款額
還款總額=還款月數(shù)*貸款額*月利率*(1 月利率)貸款月數(shù)/【(1 月利率)還款月數(shù) - 1】
注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

等額本息還款法優(yōu)缺點
優(yōu)點：每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對簡單。
每月承擔相同的款項也方便安排收支。

缺點：由于利息不會隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。

等額本息還款法適用人群
適用人群：等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，經(jīng)濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式，如公務員、教師等收入和工作機會相對穩(wěn)定的群體。

什么是等額本金還款法?
等額本金還款是指貸款人將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。

等額本金還款法是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。

也便于根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。
此種還款模式支出的總和相對于等額本息利息可能有所減少，但剛開始時還款壓力較大。

所謂等額本金還款，貸款人將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。
這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。

等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強的一種還款方式。
基本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時還清當期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。
方式可以是按月還款和按季還款。
由于銀行結息慣例的要求，一般采用按季還款的方式(如中國銀行)。

等額本金貸款計算公式：
每月還款金額= (貸款本金 / 還款月數(shù)) (本金 —已歸還本金累計額)×每月利率
每月還本付息金額=(本金/還款月數(shù)) (本金-累計已還本金)×月利率
每月本金=總本金/還款月數(shù)
每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率
還款總利息=(還款月數(shù) 1)*貸款額*月利率/2
還款總額=(還款月數(shù) 1)*貸款額*月利率/2 貸款額
注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。
從上面我們可以看出，在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。

等額本金還款法優(yōu)勢
等額本金還款法的優(yōu)勢在于會隨著還款次數(shù)的增多，還債壓力會日趨減弱，在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，等額本金還款法的利息總額要少于等額本息還款法。
銀行利息的計算公式是：利息=資金額×利率×占用時間。

由于每月所還本金固定，而每月貸款利息隨著本金余額的減少而逐月遞減，因此，等額本金還款法在貸款初期月還款額大，此后逐月遞減(月遞減額=月還本金×月利率)。

等額本金還款法適用人群
等額本金法因為在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

等額本金和等額本息的區(qū)別
等額本息還款法即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。

等額本金還款法即借款人每月按相等的金額(貸款金額/貸款月數(shù))償還貸款本金，每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清，兩者合計即為每月的還款額。

等額本金還款方式肯定要比等額本息方式支付的利息少，兩種還貸方式在提前還款時都是根據(jù)占用多少本金歸還相應比例的利息來計算的，二者的差別不是很大。
兩種還款法比較，從某種意義上說，購房還貸，等額本金法(遞減法)未必優(yōu)于等額本息法(等額法)，到底選擇什么樣的還貸方法還要因人而異。

“等額本息還款法”就是借款人每月始終以相等的金額償還貸款本金和利息，償還初期利息支出最大，本金就還得少，以后隨著每月利息支出的逐步減少，歸還本金就逐步增大;“等額本金還款法”(遞減法)就是借款人每月以相等的額度償還貸款本金，利息隨本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。

利息計算方面
等額本息貸款采用的是復合利率計算。
在每期還款的結算時刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比“利滾利”還要厲害。
在國外，它是公認的適合放貸人利益的貸款方式。

等額本金貸款采用的是簡單利率方式計算利息。
在每期還款的結算時刻，它只對剩余的本金(貸款余額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計算，而只有本金才作利息計算。

因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。
所以，如果借款人無法調(diào)整(或選擇)還款方式的話，貸款周期越長的借款人，越應該選擇等額本金貸款。

兩種貸款的每期還款特點
雖然等額本金貸款能節(jié)省很多利息，但等額本金貸款的“缺點”是它的每期還款金額都不同，而且是前期還款金額較重，后期還款金額較輕。
這要求借款人的還款能力要適應這種情況。
而對于等額本息貸款來講卻沒有這樣的“缺點”，它的每期還款金額都相同。
借款人可以比較容易地根據(jù)自己還款能力，制定貸款方案。
但要注意的是，等額本金貸款的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。

等額本息操作更方便
在實際操作中，等額本息更利于客戶的掌握，方便客戶還款。
事實上有很多客戶在進行比較后，還是愿意選擇“等額還款方式”，因為這種方式月還款額固定，便于客戶記憶，還款壓力均衡，實際與等額本金差別不大。
因為這些客戶也同樣看到了因為時間使資金的使用價值產(chǎn)生了不同，簡單說就是等額本息還款法由于自己占用銀行的本金時間長，自然就要多付些利息；
等額本金還款法隨著本金的遞減，自己占用銀行的本金時間短，利息也自然減少，并不存在自己吃虧，而銀行賺取更多利息的問題。
實質(zhì)上，兩種貸款方式?jīng)]有優(yōu)劣之分，只有在需求的不同時，才有不同的選擇。

因為等額本息還款法還款壓力均衡但需多付些利息，所以適合有一定積蓄，但收入可能持平或下降、生活負擔日益加重、并且沒有打算提前還款的人群。
而等額本金還款法，由于貸款人本金歸還得快，利息就可以少付，但前期還款額度大，因此適合當前收入較高者、或預計不久將來收入大幅增長，準備提前還款人群，則較為有利。

對于貸款買房的人來說選擇合適的還款方式是非常重要的，無論是等額本金還款方式也好還是等額本息還貸方式，只要秉持省錢就是掙錢的原則，精打細算，才能早日還清房貸。

一般會要求你支付不超過銀行同期利率4倍的利息。

《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》第6條規(guī)定：“民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)）。
超出此限度的，超出部分的利息不予保護。
”

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