（一）自然現(xiàn)象。
如果遇到開發(fā)商不能夠預(yù)見，而且無法解決和控制的對(duì)施工造成影響，導(dǎo)致延期施工的自然現(xiàn)象，例如地震、海嘯等自然災(zāi)害，開發(fā)商是可以免責(zé)的。
但如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式如北方的極寒天氣，則不能認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_發(fā)商根椐當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時(shí)合理預(yù)見，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。

（二）政府行為。
政府行為如是基于社會(huì)公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，如建設(shè)過程中發(fā)現(xiàn)文物遺址，政府規(guī)劃變更、迎接重大社會(huì)活動(dòng)導(dǎo)致停工等開發(fā)商不可控制的原因，應(yīng)依公平責(zé)任原則，不需要開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。
但是如果政府行為如是基于第三人的過錯(cuò)做出的，如開發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等政府部門責(zé)令其改正的期間，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任。

除上述情況外，開發(fā)商的逾期交房行為一般都會(huì)被認(rèn)定為違約。

因?yàn)樗麄兊倪`法還在繼續(xù)(看是否是非人為因素引起的延期,是就只能再等等),沒有過期,如果多次交涉沒有結(jié)果,就可以去起訴開發(fā)商,讓法院去強(qiáng)制執(zhí)行.(并賠償你們的違約金)

關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)商的逾期交房，基本可從以下幾個(gè)方面判定：
(1)因建筑沒有完工而違反商品房買賣合同中的交房時(shí)間。

(2)不存在法律規(guī)定的不可抗力而違反買賣合同中的交房時(shí)間。

(3)因沒有取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》而違反買賣合同中的交房時(shí)間。

(4)出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力，而且《商品房買賣合同》中也約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，但開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)告知購房者。

(5)在交付房屋時(shí)，房屋沒有達(dá)到《商品房買賣合同》中約定的交房時(shí)所應(yīng)達(dá)到的使用條件，購房者拒絕收房而引起的延期交房(特別約定的，可以退房)。

(6)購房者和開發(fā)商在《商品房買賣合同》中有補(bǔ)充條款約定的，但因開發(fā)商沒有完成而引起的逾期交房。

(7)合同有約定的，按合同約定執(zhí)行。

魏國鵬律師解答：您好，非常樂意為您解答相關(guān)問題。
一般來說，開發(fā)商延期交房包括兩種情況：（一）正常延期交付。
正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。
這種延期交付屬于延后交房時(shí)間，購房者給開發(fā)商一定的寬限期，經(jīng)過一段時(shí)間等待就可以收房的情況；（二）非正常延期交付。
非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等導(dǎo)致開發(fā)商不能或者短時(shí)間內(nèi)不能交付房屋的情形。
不可抗力一般有以下幾種情況：（一）自然原因，如洪水、地震等人類無法控制的災(zāi)害事故；（二）政府行為，如政府禁止令、征收、征用等引起的。
其中，和大家密切相關(guān)的是，政府行政機(jī)關(guān)在購房合同履行期間內(nèi)制定新的行政法規(guī)等政策性文件，例如最近新出的房產(chǎn)限購令等。
此時(shí)開發(fā)商也無權(quán)要求購房者承擔(dān)合同不能履行的責(zé)任；（三）社會(huì)環(huán)境原因，如戰(zhàn)爭、罷工、騷亂等。

雙方有合同約定的，按照合同約定數(shù)額賠償，沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

1、缺證延期。
交樓是問題出現(xiàn)比較多的環(huán)節(jié)。
法律規(guī)定，交樓時(shí)建筑部門必須出具《工程竣工驗(yàn)收備案表》、《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》和《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，如果開發(fā)商在交樓時(shí)不能出具上述兩表兩書的話，購房者有權(quán)要求退房;同時(shí)，延期交樓也是一個(gè)普遍的問題，一般來說這樣是開發(fā)商違約在先。
這時(shí)候應(yīng)當(dāng)仔細(xì)看一下合同，看看當(dāng)中是否約定了裝修質(zhì)量問題的處理方式。
一般來說，開發(fā)商在合同中都不會(huì)把裝修質(zhì)量作為交房條件，所以就此引發(fā)的爭議只能按合同中約定的賠償差價(jià)的雙倍的方式處理。
您要是起訴的話，就一定要將合同分析清楚，不要讓開發(fā)商鉆了空子，而無法實(shí)現(xiàn)自己的要求。
法院在判決時(shí)主要依據(jù)合同約定。
另一種情況是，如果合同中約定了某項(xiàng)裝修，但是開發(fā)商沒有做，那就是另一回事了，這與以以次充好達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)是不同的，此時(shí)可以房屋沒有達(dá)到合同約定為由起訴，開發(fā)商會(huì)因此承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。
2、約定不符。
還有很多的糾紛是因?yàn)橘彿咳耸諛呛蟀l(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)與當(dāng)初合同約定的不相符。
具體情況有很多種，比如面積有出入(大于3%)、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬于開發(fā)商的違約。
但有時(shí)因?yàn)橐恍┘?xì)小的質(zhì)量瑕疵導(dǎo)致與合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)不符，則不應(yīng)當(dāng)看成是開發(fā)商的違約。
3、不合理收費(fèi)。
購房人關(guān)注的另外一個(gè)重要方面就是收費(fèi)，哪些費(fèi)用該收而哪些費(fèi)用不該收。
比如不能收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，不能收取超出公攤部分的費(fèi)用，不能強(qiáng)行收取辦理房產(chǎn)證的手續(xù)費(fèi)(業(yè)主也可自行辦理)等等。
如果開發(fā)商單方面發(fā)生這些行為，則屬于開發(fā)商違約。
4、交樓后發(fā)生質(zhì)量問題開發(fā)商推諉責(zé)任。
房屋作為一種產(chǎn)品，發(fā)生質(zhì)量問題是難免的，但關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)解決。
比如地下車庫漏水、墻皮開裂等等。
在購房之初，購房人都已經(jīng)交納了一筆維修基金以及物業(yè)管理費(fèi)，解決這些問題是開發(fā)商或者物業(yè)責(zé)無旁貸的。

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