房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及有關(guān)稅收政策和實(shí)際中
應(yīng)注意的問(wèn)題
武漢市地稅局副局長(zhǎng)徐會(huì)希
一,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:
(注:1,"銷(xiāo)售商品房等"包括:住宅,商業(yè)用房,其他建筑物,附著物,配套設(shè)施等.2,"涉及的稅收"包括:營(yíng)業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個(gè)人所得稅,土地增值稅)
(一)營(yíng)業(yè)稅
――基本規(guī)定
應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=銷(xiāo)售收入×稅率
1,銷(xiāo)售收入的確認(rèn):
(1),采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí),確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).
(2)采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).
(3)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).
(4)采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):
①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn).
②采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).
③采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).
包銷(xiāo)方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).
④采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).
委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱(chēng),地理位置,編號(hào),數(shù)量,單價(jià),金額,手續(xù)費(fèi)等.
(5)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):
①將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時(shí)再按銷(xiāo)售痢疾確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).
②將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的,租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).
(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).
2,視同銷(xiāo)售行為的收入確認(rèn):
(1)下列行為應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入:
①將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用,捐贈(zèng),贊助,廣告,樣品,職工福利,獎(jiǎng)勵(lì)等;
②將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn);
③將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者;
④以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);
⑤以開(kāi)發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位,個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn).
(2)視同銷(xiāo)售行為的收入確認(rèn)時(shí)限:視同銷(xiāo)售行為應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利潤(rùn)權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).
說(shuō)明:預(yù)售收入" "=銷(xiāo)售收入
政策" "=執(zhí)行掌握
3,稅率:5%
――可以利用的稅收政策
《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字 [2003]016號(hào))
"單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán), 以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額."
注:土地使用權(quán)銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓收入―土地使用權(quán)購(gòu)置或受讓原價(jià),可按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅
不動(dòng)產(chǎn)建成項(xiàng)目或不動(dòng)產(chǎn)在建項(xiàng)目―不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置或受讓原價(jià),可按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅
(二),企業(yè)所得稅
――基本規(guī)定
應(yīng)納企業(yè)所得稅=計(jì)稅利潤(rùn)×稅率(33%)
1,應(yīng)稅收入的確認(rèn):
(1),收入的確認(rèn)與營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入相同.
(2),關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問(wèn)題.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額,再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整.
預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額=預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率
預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15%(含15%).
2,成本費(fèi)用的扣除
(1),銷(xiāo)售成本:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本,是指已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本,按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn).可售面積單位工程成本和銷(xiāo)售成本按下列公式計(jì)算確定:
可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面積
銷(xiāo)售成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本
(2),土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),公共設(shè)施配套費(fèi);開(kāi)發(fā)產(chǎn)品共用部位,共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi);土地閑置費(fèi)和折舊等
(3),銷(xiāo)售費(fèi)用,管理費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用;其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用,如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的,應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中;如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的,應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除.廣告費(fèi)用按營(yíng)業(yè)收入的8%據(jù)實(shí)扣除,超過(guò)部分可無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度,按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除.
――征收方式的確定
按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定,企業(yè)所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.
1,采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:按照國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和稅收法律法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿,開(kāi)展核算,定期編制,報(bào)送會(huì)計(jì)報(bào)表,真實(shí)地反映企業(yè)收入,成本,費(fèi)用和盈虧,能準(zhǔn)確地核算應(yīng)交各項(xiàng)稅金.
2,采取核定征收方式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:(1),依照稅收法律法規(guī)規(guī)定可以不設(shè)帳簿的或按照稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的;(2),只能準(zhǔn)確核算收入總額,或收入總額能夠查實(shí),但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的;(3),只能準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出,或成本費(fèi)用能夠查實(shí),但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的;(4),收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算,不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí),準(zhǔn)確,完整納稅資料,難以查實(shí)的;(5),帳目設(shè)置和核算雖然符合規(guī)定,但并未按規(guī)定保存有關(guān)帳簿,憑證及有關(guān)納稅資料的;(6),發(fā)生納稅義務(wù),未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào),逾期仍不申報(bào)的.
――可以利用的政策
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)

工會(huì)經(jīng)費(fèi)和殘保金申報(bào)逾期了咋辦-工會(huì)經(jīng)費(fèi)和殘保金申報(bào)逾期了咋辦呢

工會(huì)經(jīng)費(fèi)和殘保金申報(bào)逾期了咋辦呢？ 尊敬的領(lǐng)導(dǎo)： 我們工會(huì)已經(jīng)注意到，今年殘保金和工會(huì)經(jīng)費(fèi)的申報(bào)時(shí)間都有些晚，很多會(huì)員還沒(méi)有注意到，造成了較大的不便。針對(duì)這一問(wèn)題，我們特此向大家解釋一下相關(guān)事宜，以便大家及時(shí)了解并按要求進(jìn)行申報(bào)。 一、殘保金申報(bào)逾期問(wèn)題 根據(jù)往年經(jīng)驗(yàn)，殘保金的申報(bào)時(shí)間通常在每年的3月至4月。如果會(huì)員逾期申報(bào)，可能會(huì)影響到下學(xué)期的經(jīng)費(fèi)發(fā)放。因此，我們建議各位會(huì)員盡快進(jìn)行殘保金申報(bào)，以免造成不便。具體申報(bào)事宜，請(qǐng)關(guān)注當(dāng)?shù)厣绫＞只蚨悇?wù)局的官方公告。 二、工會(huì)經(jīng)費(fèi)申報(bào)逾期問(wèn)題......

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廣州殘保金逾期未申報(bào)怎么解決? 殘保金是指殘疾人就業(yè)保障金,是為了保障殘疾人就業(yè)而設(shè)立的一種社會(huì)保險(xiǎn)制度。如果企業(yè)逾期未申報(bào)殘保金,將會(huì)面臨罰款等嚴(yán)重后果。那么,廣州殘保金逾期未申報(bào)怎么解決呢? 一、了解殘保金逾期申報(bào)的規(guī)定 根據(jù)《廣州市殘疾人就業(yè)保障金征收管理實(shí)施辦法》規(guī)定,用人單位應(yīng)當(dāng)于每年3月31日前向殘疾人就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)申報(bào)上一年度的殘保金應(yīng)繳費(fèi)額,并繳納應(yīng)繳費(fèi)額的50%。如果用人單位逾期未申報(bào),將會(huì)被征收12%的滯納金。 二、解決殘保金逾期申報(bào)的方法 如果企業(yè)逾期未申報(bào)殘保金,......

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逾期申報(bào)殘保金會(huì)產(chǎn)生滯納金嗎-逾期申報(bào)殘保金會(huì)產(chǎn)生滯納金嗎怎么辦 對(duì)于殘障人士來(lái)說(shuō)，殘保金是一項(xiàng)非常重要的社會(huì)保障。然而，由于種種原因，有些殘障人士可能會(huì)逾期申報(bào)殘保金，這就可能會(huì)產(chǎn)生滯納金。那么，逾期申報(bào)殘保金會(huì)產(chǎn)生滯納金嗎？如果產(chǎn)生滯納金，應(yīng)該怎么辦呢？ 首先，我們需要了解什么是殘保金。殘保金是指對(duì)于生活困難的殘障人士，由政府設(shè)立的一種社會(huì)保障制度。它旨在為殘障人士提供生活補(bǔ)貼、醫(yī)療補(bǔ)貼等幫助，以保障他們的基本生活需求。 根據(jù)《殘保金征收使用管理辦法》的規(guī)定，殘保金的征收對(duì)象是在境內(nèi)注......