在這種情況下可以認定開發(fā)商違約,但能否要求退房主要取決于購房合同中對此是如何約定的,如果有這方面的約定,則按約定處理。
比如規(guī)定開發(fā)商超過一定期限后仍無法交房時,購房者可以退房,但如果在約定期限前開發(fā)商交了房,就不能以延期交房為由提出退房。
延遲交房的法律界定是指到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后,卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。
一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等,如果超過這個期限開發(fā)商還不能交房,購房人就可以要求開發(fā)商退房,并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。
如果你們已經(jīng)在合同中約定開發(fā)商延遲交房違約賠償?shù)?合同繼續(xù)履行,在合同簽定的延遲期內(nèi)你就不能以開發(fā)商逾期交房為由請求解除合同。
如果合同中沒有延遲交房這方面的約定,則需要具體問題具體處理,一般情況下超過三個月,你可以申請法院要求解除合同(在開發(fā)商不同意的情況下)。
退房即開發(fā)商解除與購房者之間的買賣合同,將購房款退還給購房者。
在辦理退房手續(xù)的過程中有兩個問題比較重要,一是購房者要解除什么合同;二是解除這些合同過程中的先后順序。
如果購房者提出的退房要求被開發(fā)商接受,那么有兩個合同需要解除,一是購房者與開發(fā)商的買賣合同,二是購房者與銀行的借款合同。
房屋買賣合同的解除,意味著雙方財產(chǎn)的返還或權(quán)利的恢復(fù),對于已經(jīng)入住的購房者而言,需要將已經(jīng)占有的住宅交還給開發(fā)商,對于還沒有入住的購房者者來說,則需要放棄占有即將入住的住宅。
開發(fā)商則不能再根據(jù)合同要求購房者支付房款,對于已經(jīng)收取的部分要退還給購房者。
解除合同履行完畢后,雙方的財產(chǎn)狀態(tài)將恢復(fù)到簽訂合同前的狀態(tài),買賣合同的解除與履行無須其他人的協(xié)助,雙方自己即可以完成。
借款合同的解除,表明購房者將一次性歸還從銀行的借款,然后不再支付任何本金和利息,無須承擔(dān)任何還款的義務(wù)。
這個合同的解除與買賣合同不一樣,它需要在除了銀行與購房者之外的第三方、也就是開發(fā)商的協(xié)助下才能完成。
因為購房者雖然從銀行取得了借款,但并不直接占有這部分借款,銀行借款通過轉(zhuǎn)帳的形式由開發(fā)商取得。
如果要歸還借款,必須由開發(fā)商向銀行歸還已經(jīng)占有的借款,才可以實現(xiàn)歸還借款的目的。
銀行只有收到開發(fā)商以購房者名義還來的借款后,才能認定購房者已經(jīng)履行了全部還款義務(wù),雙方的借款合同才能真正的解除。
因此借款合同的解除與履行需要第三方協(xié)助才能完成。
因為有三方當(dāng)事人,而且有兩個合同,由于在空間操作上無法同步進行,就會出現(xiàn)時間上的先后順序問題;從實際行為上,認為目前較為普遍的有以下三種: 一、購房者先與開發(fā)商解除買賣合同,然后取回首付款,再與銀行解除借款合同,然后由開發(fā)商歸還銀行借款。
二、購房者先與開發(fā)商解除買賣合同,然后再與銀行解除借款合同,然后取回首付款,最后由開發(fā)商歸還銀行借款。
三、購房者先與開發(fā)商解除買賣合同,然后由開發(fā)商歸還銀行借款,再與銀行解除借款合同,最后取得首付款。
這三種過程有一個共同的特點,就是購房者首先要與開發(fā)商解除買賣合同,表明購房者放棄對住宅行使占有的權(quán)利。
在這種情況下,購房者存在一種風(fēng)險,一旦解除合同后,即不能再度占有住宅,如果開發(fā)商不能按時歸還銀行借款,則購房者除了喪失房屋權(quán)利外,仍然需要承擔(dān)向銀行還款的義務(wù),即所謂“錢房兩空”。
如果開發(fā)商在此期間出現(xiàn)破產(chǎn),則購房者損失更為巨大,不僅住宅(僅指沒有取得產(chǎn)權(quán)證的)可能會作破產(chǎn)財產(chǎn)被拍賣,而且已經(jīng)支付的首付款無法取得,同時還要支付年限不等的銀行借款。
為了使購房者最大限地避免上述風(fēng)險,在開發(fā)商不會破產(chǎn)的前提下,認為在實際操作時可以通過以下程序: 一、購房者首先與開發(fā)商簽訂一個補充協(xié)議,一個附條件的關(guān)于解除買賣合同的補充協(xié)議。
二、購房者再與銀行簽訂一個補充協(xié)議,也是一個附條件的解除借款合同的補充協(xié)議。
三、開發(fā)商歸還銀行借款,購房者與銀行簽訂的協(xié)議中確定的條件出現(xiàn),購房者與銀行的借款合同解除。
四、開發(fā)商歸還購房者的首付款,并協(xié)助辦理購房者退房的各種相關(guān)手續(xù)。
五、第三、第四個行為履行完畢后,第一步中雙方簽訂的協(xié)議中假設(shè)的條件出現(xiàn),購房者與開發(fā)商的買賣合同解除。
同時提醒,如果是開發(fā)商違約行為導(dǎo)致購房者退房的,開發(fā)商除退還房屋全部價款及相應(yīng)利息外,還應(yīng)包括違約金,如果違約金不足以彌補購房貸款損失和房屋裝修損失等的,差額部分購房者還可以向開發(fā)商繼續(xù)要求賠償

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