不經(jīng)催告，可以直接起訴，但只能要求賠償遲延交房違約金，不能要求解除房屋買賣合同。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。
對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

沒有法律法規(guī)規(guī)定一定要催告。

催告后再解除合同，穩(wěn)妥些。

關(guān)于督促及交付***小區(qū)所購房屋使用的函

致****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

買受人于2013年5月11日與該公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同編號(hào)[A201300xxxx],
合同第八條約定了交房日期為2013年12月31日前，但至今尚未交房，只是于2014年7月30
日接收到了出賣人的延期交房短信，通知延期交房并從8月1日起，每戶給予額外補(bǔ)貼***元/月/戶補(bǔ)貼。

關(guān)于出賣人延期交房的事實(shí)，買受人提出催告意見如下：

一、《合同法》第一百一十七條【不可抗力】解釋：因不可抗力不能履
行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定
的除外。
當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
本法所稱不可
抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

本小區(qū)發(fā)生的延期交房不屬于不可抗力，因此，出賣人必須按照第九條
約定履行按日補(bǔ)償違約金，違約金的補(bǔ)償形式為現(xiàn)金，并且從
9月1日起按月兌現(xiàn)，將現(xiàn)金打到指定卡戶或者現(xiàn)金發(fā)放，2014年1月1日至2014年8月31日
的違約金一次性以現(xiàn)金形式發(fā)放。

二、依據(jù)出賣人的承諾，從8月1日起，每月按月兌現(xiàn)短信通知承諾的額外補(bǔ)貼***元/月/
戶補(bǔ)貼，并且從8月起按月兌現(xiàn)，將現(xiàn)金打到指定卡戶或者現(xiàn)金發(fā)放。

三、開發(fā)商與施工公司之間以及開發(fā)商與購房者之間是兩個(gè)不同的法律
關(guān)系，開發(fā)商與施工公司之間形成的是建筑工程施工合同關(guān)系，開發(fā)商與購
房者之間是商品房買賣合同關(guān)系，兩者是獨(dú)立的。
因此，開發(fā)商不能以此為
理由推延交房，從催告之日起3個(gè)月內(nèi)必須交房。

四、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若
干問題的解釋》的規(guī)定，開發(fā)商延遲交房，經(jīng)購房者催促后3個(gè)月內(nèi)仍不交房的，購房者可以要求解除合同。
因此，出賣人從催告之日起3個(gè)月內(nèi)應(yīng)不能履行交房，買受人將提出解除合同，同時(shí)要求出賣人返還購房款及依據(jù)銀行同期貸款利支付利息，并支付違約金。

五、對(duì)于延期交房期間買受人外租房屋的租金賠付問題，最高法院司法
解釋明確規(guī)定，在延期交房期間，房租應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，根據(jù)買受人的《租
房合同》及繳納房租的收據(jù)證明，請(qǐng)出賣人賠付買受人從
2014年1月1日至交房日的全部房租。

買受人要求： 本著友好協(xié)商、及早入住、避免產(chǎn)生延期交房的相關(guān)責(zé)任、避免事態(tài)擴(kuò)
大的原則，向貴方致函，請(qǐng)貴方及時(shí)就《關(guān)于督促及交付****城小區(qū)所購房屋使用的函》及上述問題進(jìn)行作出書面承諾，其結(jié)果或承諾的書面文件發(fā)送給本人，或者以電子郵件的方式發(fā)給本人，聯(lián)系郵箱。
否則如貴方嚴(yán)重延誤交房，因此產(chǎn)生的延期交房違約責(zé)任均由貴方承擔(dān)。
本人保留繼續(xù)追究貴方違約責(zé)任的全部合同權(quán)利，并視貴方整改或協(xié)商情況決定是否進(jìn)行房屋交接。

特此函告。

XXXX小區(qū)X號(hào)樓X單元XXX
購房人：
X 年X 月X 日

最好用官方的電腦字體，官方版本的，嚴(yán)格字體

《合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。
對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

　　以上法律規(guī)定的含義有三點(diǎn)：
　　1、購房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。

　　2、經(jīng)催告后過了三個(gè)月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權(quán)。
就是說購房者解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房;第二經(jīng)過催告;第三催告后滿三個(gè)月仍未交房。

　　3、購房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。
在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問題而解除合同的除外)。
并且，如果在購房者取得解除權(quán)后，開發(fā)商有催告購房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月。

　　以上規(guī)定中，兩個(gè)催告和兩個(gè)三個(gè)月的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分清楚，一為購房者催告開發(fā)商交房，一為開發(fā)商催告購房者行使解除權(quán);一為購房者催告后經(jīng)過三個(gè)月取得解除權(quán)，一為開發(fā)商催告后購房者的解除權(quán)有效期縮短為三個(gè)月。

　　鑒于以上的規(guī)定，在開發(fā)商延遲交房時(shí)，不管購房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同，都應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開發(fā)商遲遲不能交付房屋時(shí)采取的一個(gè)應(yīng)對(duì)舉措;二是催告后可解除合同對(duì)開發(fā)商也是一種壓力。

　　催告最好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。
在沒有催告的情況下，開發(fā)商長期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是不可以的，催告是解除合同的前提條件。

　　法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。
對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的，解除權(quán)消滅。

逾期交房催告函必須郵寄嗎（逾期交房催告函）

這是種合同履行過程中告知的行為，有證明權(quán)利人督促義務(wù)人在合理的時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)的證明作用。怎么 回復(fù) 開發(fā)商 交付催告函關(guān)于督促及交付***小區(qū)所購房屋使用的函致****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：買受人于2013年5月11日與該公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同編號(hào)[A201300xxxx],合同第八條約定了交房日期為2013年12月31日前，但至今尚未交房，只是于2014年7月30日接收到了出賣人的延期交房短信，通知延期交房并從8月1日起，每戶給予額外補(bǔ)貼***元/月/戶補(bǔ)貼。關(guān)于出賣人延期交房的事實(shí)......

逾期交房起訴流程及手續(xù)

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