1.國外與國內(nèi)關(guān)于廣告代言人的法律規(guī)定比較

從法律本身來說，國內(nèi)外沒有什么本質(zhì)區(qū)別，都要求廣告代言人要對廣告負(fù)責(zé)，但國內(nèi)的法律責(zé)任較輕且執(zhí)行特別隨意不規(guī)范，多以譴責(zé)和罰款了之，而國外處罰是比較重且嚴(yán)厲的，如：美國的廣告法規(guī)中明確規(guī)定，名人廣告就是“證言廣告”和“明示擔(dān)?！薄?/p>

也就是說，廣告代言人既是商品推薦者也是商品證明人，是產(chǎn)品一定時(shí)間內(nèi)的實(shí)際用戶或直接受益者，證詞要真實(shí)無誤，否則就予以重罰；加拿大《廣告標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)則》第七條對代言、推薦或證明某產(chǎn)品或服務(wù)廣告作了明確規(guī)定，代言、推薦或證明者必須是該產(chǎn)品或服務(wù)的實(shí)際使用者，廣告相關(guān)信息須有充分事實(shí)依據(jù)，絕不許欺騙或誤導(dǎo)消費(fèi)者，否則將承擔(dān)相應(yīng)的民事或刑事責(zé)任；法國電視主持人吉爾貝就曾經(jīng)因?yàn)樽鎏摷購V告而鋃鐺入獄，罪名是夸大產(chǎn)品的功效；瑞典廣告法也十分嚴(yán)格，瑞典對食品、藥品以及保健品等直接關(guān)系到人民健康的產(chǎn)品更是有很多補(bǔ)充條款，例如規(guī)定食品的保健作用必須以科學(xué)手段證明，不允許在產(chǎn)品包裝和廣告中宣稱其保健作用。

2.房產(chǎn)廣告的法律性質(zhì)有哪些

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的推進(jìn)，我國房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展期。

于此同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)而引起的民事糾紛也日益增多。其中一類突出的問題，是房地產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)促銷時(shí)發(fā)布房產(chǎn)廣告，對其所開發(fā)的房產(chǎn)的環(huán)境規(guī)劃和配套設(shè)施建設(shè)等作了具體承諾，如小區(qū)的綠化率的有多少，樓盤之間的間距有多少，以及配套建設(shè)學(xué)校、商場、停車場、游泳池等學(xué)習(xí)、生活輔助設(shè)施等等，但實(shí)際開發(fā)時(shí)卻違反了房產(chǎn)廣告所作的承諾，從而引發(fā)購房者與開發(fā)商的糾紛。

對此類案件如何公平處理，尤其是如何充分保護(hù)處于弱勢地位的購房者的合法權(quán)利，筆者認(rèn)為，關(guān)鍵在于如何認(rèn)定房產(chǎn)廣告的法律性質(zhì)。 一般而言，開發(fā)商發(fā)布房產(chǎn)廣告的目的，是為了宣傳自己所開發(fā)的房產(chǎn)的特點(diǎn)及優(yōu)勢，并希望消費(fèi)者向自己發(fā)出要約，從而訂立購房合同，購買自己所開發(fā)的房產(chǎn)。

因此，房產(chǎn)廣告一般應(yīng)當(dāng)屬于訂立合同中的要約邀請。但是，如果房產(chǎn)廣告中對所開發(fā)房產(chǎn)的小區(qū)環(huán)境規(guī)劃如綠化率、樓盤間距以及學(xué)校、商場、停車場、足球場、游泳池等配套設(shè)施建設(shè)作出明確而具體承諾的話，該房產(chǎn)廣告應(yīng)構(gòu)成單方允諾。

所謂單方允諾，又稱單方行為或單務(wù)約束，是指表意人向相對人作出為自己設(shè)定某種義務(wù)，使相對人取得某種權(quán)利的意思表示。 在傳統(tǒng)民法上，單方允諾是引起債權(quán)債務(wù)發(fā)生的依據(jù)之一，即依表意人一方為自己設(shè)定某種義務(wù)的行為而在當(dāng)事人之間發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

現(xiàn)代社會(huì)中，契約是產(chǎn)生債的法律關(guān)系的主要原因，但民事主體自愿為自己設(shè)定義務(wù)并承擔(dān)由此帶來的債務(wù)亦屬正當(dāng)。單方允諾構(gòu)成債的產(chǎn)生原因的法律依據(jù)在于意思自治原則和誠實(shí)信用原則。

一方面，民事主體出于意思自治，可以為自己設(shè)定某種單方義務(wù)，只要不違反法律禁止性規(guī)定，不違背公序良俗，不損害他人利益，即應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻恼J(rèn)可。由此產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系也應(yīng)受法律的保護(hù)。

另一方面，根據(jù)誠實(shí)信用原則，民事主體自愿為自己設(shè)定義務(wù)而允諾給予他人權(quán)利，只要該允諾是出于真實(shí)意思表示，作出允諾的民事主體即應(yīng)對該允諾負(fù)責(zé)，履行允諾的義務(wù)，否則，將損害社會(huì)信用。 雖然我國法律未明確規(guī)定單方允諾及其法律效力，但是，根據(jù)意思自治和誠實(shí)信用原則，不可否認(rèn)單方允諾的合法性。

而且，單方允諾在現(xiàn)實(shí)生活中也并不鮮見，例如，公交公司承諾七十歲以上老人可以免費(fèi)乘車，婚紗攝影店承諾顧客可以享受免費(fèi)婚車服務(wù)，餐廳承諾為顧客免費(fèi)提供生日蛋糕，等等，都屬于單方允諾。 因此在我國法律上，單方允諾同樣是債權(quán)債務(wù)的發(fā)生原因之一。

一項(xiàng)意思表示構(gòu)成單方允諾，應(yīng)同時(shí)具備四個(gè)方面的條件：第一，單方允諾是表意人單方作出的意思表示。單方允諾不需要相對方作出承諾即可成立。

筆者認(rèn)為，如果房產(chǎn)商在廣告中對所開發(fā)的房產(chǎn)的環(huán)境規(guī)劃和配套設(shè)施建設(shè)計(jì)劃等內(nèi)容作出具體承諾的話，那么該房產(chǎn)廣告就構(gòu)成一項(xiàng)意思表示，而且是開發(fā)商單方通過廣告發(fā)布的意思表示。 該意思表示的內(nèi)容是，開發(fā)商將按照房產(chǎn)廣告所作的承諾進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，為居住者提供該房產(chǎn)廣告所承諾的居住環(huán)境和配套設(shè)施。

當(dāng)然，如果房產(chǎn)廣告中明確告知該廣告僅供參考，開發(fā)商保留修改權(quán)利的除外；第二，單方允諾的內(nèi)容是為自己設(shè)定某項(xiàng)義務(wù)，從而使相對人取得某項(xiàng)權(quán)利。 開發(fā)商一旦發(fā)布具有承諾內(nèi)容的房產(chǎn)廣告，即為自己設(shè)定了義務(wù)。

例如，開發(fā)商通過房產(chǎn)廣告承諾將在某方位建綠茵足球場，此即為自己設(shè)定了義務(wù)，其應(yīng)建的是綠茵足球場而非其他設(shè)施，而且，足球場應(yīng)建在其承諾的方位?；谠擁?xiàng)允諾，購房者可享有建設(shè)足球場所帶來運(yùn)動(dòng)、通風(fēng)、眺望等各項(xiàng)利益。

另外，單方允諾中表意人為自己設(shè)定某項(xiàng)義務(wù)無需相對方支付對價(jià)，即表意人的義務(wù)是單方面的。例如，婚紗攝影店承諾顧客可以享受免費(fèi)婚車服務(wù)，顧客支付對價(jià)的的標(biāo)的是婚紗攝影服務(wù)，而提供免費(fèi)婚車服務(wù)則是婚紗攝影經(jīng)營者的單方義務(wù)。

同樣，在房地產(chǎn)買賣中，房產(chǎn)商承諾其開發(fā)的房產(chǎn)的環(huán)境規(guī)劃和配套設(shè)施是一項(xiàng)單方義務(wù)，主要目的是為了促銷房產(chǎn)。 對購房者來說，其不必為房產(chǎn)周邊環(huán)境和配套設(shè)施支付對價(jià)，購房者支付對價(jià)的標(biāo)的是其購買的房產(chǎn)，而非開發(fā)商所承諾的周邊環(huán)境和配套設(shè)施。

因此，開發(fā)商因發(fā)布房產(chǎn)廣告而承擔(dān)單方義務(wù)，購房者則享有由此產(chǎn)生的利益；第三，單方允諾一般是向社會(huì)上不特定的人發(fā)出。 凡是符合表意人在單方允諾意思表示中所列條件的人，即可成為表意方的相對人。

房產(chǎn)廣告正是開發(fā)商向社會(huì)上不特定的人發(fā)出的，而且只要符合房產(chǎn)廣告所列條件，即購買房產(chǎn)成為業(yè)主的即成為單方允諾之債的相對人，可以享受開發(fā)商所承諾的房產(chǎn)周邊環(huán)境和配套設(shè)施帶來的生活、居住等方面的各項(xiàng)利益；第四，單方允諾以某種條件或特定程序的完成為其生效要件。 即單方允諾之債并非因單方允諾作出而立即生效。

表意人在其意思表示中往往附有某種條件或程序，只有該條件或程序完成，相對人特定以后，單方允諾之債才得以在表意人與相對人之間確立。房產(chǎn)廣告作為單方允諾，并不是開發(fā)商一發(fā)出即可成立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，只有當(dāng)購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后，購房者才得可以特定化而成為。

3.房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的相關(guān)規(guī)定有哪些

1、房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)： （1）開發(fā)企業(yè)名稱； （2）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱； （3）預(yù)售或者銷售許可證書號(hào)。

廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。 2、房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。

3、房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。 4、房地產(chǎn)廣告中對價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。

5、房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。 6、房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

7、房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。 8、房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。

9、房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。 10、房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容。

11、房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。 12、房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。

13、房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。 14、房地產(chǎn)廣告中涉及房地產(chǎn)價(jià)格評估的，應(yīng)當(dāng)表明評估單位、估價(jià)師和評估時(shí)間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。

4.國外對虛假廣告行為的法律規(guī)制

虛假“明星廣告”在歐美國家是極其少見的，是不是人家明星不知道“代言費(fèi)”好賺呢？顯然不是！那為什么在國外鮮見明星代言呢？以美國為例，法律規(guī)定形象代言人廣告必須為“證言廣告”和“明示擔(dān)?！?，意思就是明星們必須是其所代言產(chǎn)品的直接受益者和使用者，否則就會(huì)被重罰。

美國搖滾巨星杰克遜曾為百事可樂做廣告，但有人發(fā)現(xiàn)他根本不喝汽水后，一時(shí)間他被公眾列為知名度高卻被普遍討厭的人物，并因假證言廣告被罰。 這樣的情況在我國是難以想象的，因?yàn)楦鶕?jù)現(xiàn)行《廣告法》第37條、第38條，承擔(dān)法律責(zé)任的主體僅僅“廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者”，與“廣告代言人”絲毫無關(guān)，即便廣告有誤明星也無須“罰款”和“承擔(dān)連帶責(zé)任”。

從社會(huì)道德角度而言，名人等社會(huì)公眾人物要珍惜百姓給予的信任，而不能把這。名人代言不合格產(chǎn)品后所造成對社會(huì)危害就更大，法律規(guī)定形象代言人廣告必須為“證言廣告”和“明示擔(dān)?！?、廣告發(fā)布者”。

美國搖滾巨星杰克遜曾為百事可樂做廣告，是不是人家明星不知道“代言費(fèi)”好賺呢。 這樣的情況在我國是難以想象的，名人等社會(huì)公眾人物要珍惜百姓給予的信任，并因假證言廣告被罰、第38條，而不能把這種信任當(dāng)成是賺錢的工具，一時(shí)間他被公眾列為知名度高卻被普遍討厭的人物虛假“明星廣告”在歐美國家是極其少見的，不能當(dāng)成“演戲”，承擔(dān)法律責(zé)任的主體僅僅“廣告經(jīng)營者？顯然不是，否則就會(huì)被重罰，因?yàn)楦鶕?jù)現(xiàn)行《廣告法》第37條，與“廣告代言人”絲毫無關(guān)，即便廣告有誤明星也無須“罰款”和“承擔(dān)連帶責(zé)任”。

從社會(huì)道德角度而言。而廣告內(nèi)容更應(yīng)該是一種實(shí)在內(nèi)容的體現(xiàn)，而由于知名度高！那為什么在國外鮮見明星代言呢，意思就是明星們必須是其所代言產(chǎn)品的直接受益者和使用者？以美國為例，但有人發(fā)現(xiàn)他根本不喝汽水后。

5.在美國簽購房合同時(shí),有哪些法律條款需要注意

應(yīng)注意以下問題：五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。

其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。 那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。

特別要提醒的是，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

購房過程中涉及的法律問題 作為購房者來講，是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時(shí)在報(bào)紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實(shí)，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹(jǐn)慎，對于購房的知識(shí)比較了解，很多問題是可以避免的。

個(gè)人在購房中，大體上分三個(gè)階段。 第一，購房前。

應(yīng)注意以下問題：五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。

簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 購房過程中涉及的法律問題 作為購房者來講，是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問題。

但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時(shí)在報(bào)紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實(shí)，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹(jǐn)慎，對于購房的知識(shí)比較了解，很多問題是可以避免的。 個(gè)人在購房中，大體上分三個(gè)階段。

第一，購房前的準(zhǔn)備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對開發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。

后面我會(huì)講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個(gè)方面講。 第二，簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。

購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證，我后面會(huì)講什么叫五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個(gè)階段。

第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。 具體講，涉及到一些法律問題。

第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時(shí)候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。

為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，一個(gè)是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實(shí)的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。

閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時(shí)速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認(rèn)定為是違法的廣告。可是，往往在售樓書中都有這個(gè)，我們應(yīng)該特別注意。

怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實(shí)非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。

這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。 在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，。