裁判要旨

案情簡(jiǎn)介

　敗訴原因

　　敗訴教訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

　　前事不忘、后事之師。為避免未來(lái)發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

　　一、對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)入破產(chǎn)程序后，已簽訂商品房買(mǎi)賣合同的購(gòu)房者未支付完畢購(gòu)房?jī)r(jià)款，房地產(chǎn)企業(yè)也未將房屋過(guò)戶給該購(gòu)房者的，管理人有權(quán)決定解除該商品房買(mǎi)賣合同或繼續(xù)履行。但是如果購(gòu)房者已支付完畢購(gòu)房?jī)r(jià)款，且未發(fā)生法定解除或約定解除的事由，則管理人無(wú)權(quán)解除該商品房買(mǎi)賣合同。

　　二、對(duì)于消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，如果消費(fèi)者已支付完畢購(gòu)房?jī)r(jià)款，則可請(qǐng)求房地產(chǎn)企業(yè)履行房屋過(guò)戶義務(wù)。

　　相關(guān)法律規(guī)定

　　《中華人民共和國(guó)合同法》

　　第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

　　(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

　　(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

　　(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

　　(五)法律規(guī)定的其他情形。

　　第一百一十條 當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

　　(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;

　　(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高;

　　(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

　　第二百八十六條 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》

　　一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

　　二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。

　　《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》

　　第十六條 人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，債務(wù)人對(duì)個(gè)別債權(quán)人的債務(wù)清償無(wú)效。

　　第十八條 人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。

　　管理人決定繼續(xù)履行合同的，對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行;但是，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。

　　以下為該案在最高法院審理階段，裁定書(shū)中“本院認(rèn)為”部分就該問(wèn)題的論述：

　　首先，本案所涉房屋為住宅商品房，楊飛通過(guò)個(gè)人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部?jī)r(jià)款。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(以下簡(jiǎn)稱《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》)等相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定之精神，交付了購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，消費(fèi)者就所購(gòu)商品房對(duì)出賣人享有的債權(quán)，有別于普通無(wú)擔(dān)保債權(quán)，是一種針對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)所享有的具有非金錢(qián)債務(wù)屬性的特殊債權(quán)，在受償順序上優(yōu)先于有擔(dān)保債權(quán)的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)亦不得對(duì)抗該債權(quán)。

　　其次，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》、《適用企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定(二)》規(guī)定之精神，并非所有的破產(chǎn)程序中的個(gè)別清償行為均屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條規(guī)定的無(wú)效行為。認(rèn)定個(gè)別清償行為無(wú)效的關(guān)鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產(chǎn)債權(quán)人的合法權(quán)益。而如上所述，交付了購(gòu)買(mǎi)商品房全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者對(duì)于其所購(gòu)房屋的權(quán)利，因其具有特定性和優(yōu)先性，故該債權(quán)的實(shí)現(xiàn)并不會(huì)構(gòu)成對(duì)其他破產(chǎn)債權(quán)人合法權(quán)益的損害，因此，出賣人履行商品房買(mǎi)賣合同約定的交付房屋并辦理所有權(quán)變更登記的義務(wù)，并非《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱的無(wú)效的個(gè)別清償行為。

　　再次，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款之規(guī)定，管理人僅對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行。而本案中，楊飛已經(jīng)通過(guò)銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項(xiàng)，故對(duì)于案涉商品房買(mǎi)賣合同，英嘉公司破產(chǎn)管理人并無(wú)解除權(quán)。在楊飛主張繼續(xù)履行雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》的情況下，英嘉公司亦沒(méi)有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續(xù)履行的情形，故英嘉公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉《商品房買(mǎi)賣合同》，協(xié)助楊飛辦理案涉房屋所有權(quán)變更登記，并將案涉房屋交付給楊飛。

　　最后，根據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定的以外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓以產(chǎn)權(quán)登記為要件。對(duì)于本案所涉房房屋，楊飛雖然已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款，但英嘉公司尚未交付房屋，亦未辦理房屋所有權(quán)變更登記，相關(guān)法律、行政法規(guī)、司法解釋亦未例外規(guī)定此種情形下買(mǎi)受人可直接取得房屋所有權(quán)。同時(shí)，本案并非因物權(quán)歸屬爭(zhēng)議引發(fā)的物權(quán)確認(rèn)糾紛，故二審法院將本案案由確定為物權(quán)確認(rèn)糾紛并確認(rèn)案涉房屋歸楊飛所有確有不當(dāng)。但由上所述，二審判決判令英嘉公司為楊飛協(xié)助辦理案涉房屋所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)是正確的，通過(guò)該判項(xiàng)的履行或執(zhí)行，楊飛仍將能夠取得案涉房屋所有權(quán)。此外，二審判決雖對(duì)房屋交付等合同履行事實(shí)的認(rèn)定存在矛盾，但根據(jù)《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》之相關(guān)規(guī)定，該事實(shí)并不影響本案的最終處理。

　　綜上，雖然二審判決存在上述適用法律和認(rèn)定事實(shí)上的問(wèn)題，但最終處理結(jié)果正確。

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